不動産購入

2020/9/25：不動産市場動向を改訂 2020/5/11：不動産市場動向を改訂 2019/6/02：不動産市場動向を改訂 2019/2/27：不動産市場動向を改訂 2019/2/24：不動産市場動向を改訂 2019/2/01：Savillsのレポート追加 2018/9/19：不動産市場動向を改訂 2018/7/11：DinhZaDiR 追加 2018/4/23：不動産市場動向を改訂 2018/4/01：不動産市場動向に2009-2012を追記 2018/1/16：不動産市場動向を改訂 2017/10/18：不動産市場動向を改訂 2017/5/22：不動産市場動向を改訂 2017/2/24：不動産市場動向を改訂(2017/3にも追記） 2016/11/13：サッシ 追加 2016/6/09：不動産市場動向を改訂 2016/3/01：住宅建設 追記 2015/7/14：不動産市場動向を改訂 2013/7/18：CMC PLAZA改訂 2013/4/07：給水 追加 2011/10/08：CMC PLAZA改訂 2011/6/20：不動産市場動向を改訂 2009/1/11：２区の拡大図 追加。 　　　　　　　　不動産市場動向に追記

ホーチミン市郊外の新興住宅地の分布図 　主に、ホーチミン市南部（７区、８区、BinhChanh郡、NhaBe郡）と東北部（２区、９区）に広がっています。面積的には広大です。 　住宅によっては、既に家が立ち並び街になっているところや、まだ土地の造成が始まっていないところなど、状況は個々の開発エリアによって違っています。 ←この色が住宅地。大きさと位置は概略です。 　拡大図はここ(約800KB)　 　２区の拡大図　地下鉄の駅の場所が載ってます。

■ Home Prices in Vietnam, Real Estate Price Trends

■Investment Analysis of Vietnamese Real Estate Market - Golbal PropertyGuide
Vietnam’s property market remains resilient (2020/9/29)

Savillsのレポート
■Savills Vietnam | VIETNAMESE PROPERTY OVERVIEW 1995-2020〔2020/8/20）

(2019/1)
　Savillsはロンドン証券取引所に上場している総合不動産サービス会社です。米国、英国、欧州、アジア太平洋、中東、アフリカに700を超える拠点を構え、国際的なネットワークを通じて、コンサルティング、管理、取引仲介などのサービスをグローバルに展開しています。
　そのSavillsがベトナムのクライアントに対してベトナムの不動産についてアドバイスと分析を提供しています。特にVietnam Market Brief は、ハノイ、ホーチミン市の住宅（サービスアパートメント、アパート、ホテル、ヴィラ、タウンハウス）、ホテル、商業施設、オフィスについての動向を4半期ごとにまとめて公開していて非常に良い参考となります。またホーチミン市とハノイのProperty Price Indexも市場の動きが良くわかります。

リサーチ記事のアーカイブ（但し英語のみ）
Savills Vietnam | Research | Real estate market research

ホーチミン市の住宅四半期ごとのIndex
2018年第三四半期は97。2009年第一四半期が100なので、これをまだ超えてません。

DinhZaDiR
（2018/7）
https://www.gachvang.com/
　ベトナム語のサイトですが、ベトナム不動産評価ツールDinhZaDiR（ディンザーディ）とうのを見つけました。公式、私的なデータを元に、自動で不動産の価値を評価します。公的な評価額ではありません。道の名前とWardを入れて検索するとその道沿い、ヘムの�uあたりの地価が表示されます。例えば、Vo Van Tan通り,Ward2, Dist.1, HCMC（但しベトナム語で）だと、評価額は　388,878,000ドン/�uです。そしてボタンを押すと、過去6ヶ月の価格と今後の予想価格がグラフで表示される優れものです。出てきる価格は実勢に近いと思われ、成る程そんなもんだよなという値です。そして付近の実際の売り家の情報も表示されます。
　ただ残念なことにサイトが不安定で、直ぐにこける、データがないと404ページになるようで、非常に使いづらいです。今後に期待しましょう。

不動産市場動向（２０１１／６　改訂、２０１７／２改訂）

ベトナムでは、93年以前は土地売買が厳禁されていましたが、土地法が打出された93年以降、土地所有権と使用権が明確に分けられ、土地使用権の売買（譲渡）ができるようになっています。 　２００１年５月に国会で批准された土地法では、ベトナムに投資していて長期間住んでいる越橋はホーチミン市とハノイ市の土地使用権を購入できる様になりました。 　越僑が不動産を買えるようになるという噂は２０００年からあり、この為ハノイを始めにベトナム各地で不動産の高騰が始まっていました。ハノイ中心部の地価は現在（２００１年５月）、Hang Ngang, Hang Dao通りで36ゴールド中国オンス（約１５６万円）/�uに達し、ベトナムで最も高い土地となっています。２０００年から地価が高騰した他の原因は (1) 銀行金利低下。 (2) 新築家屋が少ない。 (3) 外国人も不動産を買えるようになるという噂。 (4) 地方の資産家がハノイの不動産を買いに来ている。 等が考えられます。 　ホーチミン市の地価は９０年代前半に一度高騰しバブルの様相を示していましたが、９０年代中旬に沈静化し、９７年のアジア通貨危機による経済の低迷により価格は横ばい、または若干低下しました。特にオフィスビルの賃貸料は一時期の４０％までに下がりました。しかし、２０００年半ば頃よりハノイでの地価高騰を追いかけるようにホーチミン市でも値上がりが始まり、特に商業地域の主要道路に面した不動産の上昇が著しくなっています。景気の回復、越僑が買い漁るであろうという思惑、ハノイの資産家がまだそれ程値上がりしていないホーチミン市の不動産に目をつけた等が原因と考えられます。 　土地法改正で不動産購入できる越僑はベトナムへの投資家に限られることになり(2001/11に最終決定）、大多数の普通の越僑は家を買う事はできないのですが、それでもこの改正の為だけで家屋の価格が５％上昇しました。 　ホーチミン市中心部の価格が上昇しすぎたことと、１区と２区（サイゴン川の向こう側で未開発）を結ぶトンネル計画の浮上、４区と７区を繋ぐキンテ橋の着工、ビンタン区とトゥドゥックを結ぶ２号Binh Trieu橋の着工（2003年9月完成予定）など政府によるインフラの整備により、ホーチミン市周辺部の発展が見込まれその地域の土地の値上がりが起きています。２区、８区、BinhChanh区の分譲住宅地ではこの１年(2000後半〜2001前半）で約２倍になっています。また、ホーチミン市については２０２０年までの地下鉄開発計画（下記）が決められており、この動向も気になるところです。 北西・南東線（全長46.86Km、44駅）、 市内環状線（43.14Km、45駅）、 空港・ベンタン市場線（9.3Km、9駅）、 Hoa Hung駅-Hanoi道路-Thu Thiem線（27.5Km、18駅）、 ベンタン市場・2区・Thu Duc区線（27.5Km、18駅）、 Binh Chanh区・Hoa Hung駅・Bien Hoa市線（46Km、42駅） 今後10年間に、空港・ベンタン市場線、Hoa Hung駅・BienHoa市線、Hoa Hung駅・Tay Ninhバス駅線、市の北・北西鉄道を優先的に建設するそうです。 　更にホーチミン市の土地購入規制緩和が追い討ちをかけています。ホーチミン市には地方から出稼ぎにやって来て長く住み着いている人が何十万人もいますが、ホーチミン市の戸籍は持っていない（取れない）ため、正規に土地を買うことができず他人名義で買ったり、届けを出さないでいます。この為土地紛争が発生しやすくなっていました。ホーチミン市政府はこの問題を解決するため２００１年に、市の戸籍を持たない人でも市の土地を購入できることにしました。不動産屋はこの決定を機に、その後数日で郊外住居地の価格を2、3割高くしています。 　但し、住民の苦情によりホーチミン市の立退き賠償金が引上げられること、ハノイの住宅団地建設計画が目白押しであることにより、上記の様な不動産価格の上昇が今後抑えられる事も考えられます。そして今起きている地価上昇は投機が原因となっていると見られ、バブルがはじける可能性もあります。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−− 以下、2001/11末追記 ２００１年１０月より上記改正土地法が執行されています。 　今回の改正で、実勢価格とかけ離れていた公定価格が引き上げられることになっており、安心して土地を買える様になるはずです。（ただし、１０月現在では準備が間に合わず公定価格の引き上げは実行されていません）。 　 　１１月１日に1999年3月20日付17号議定の改正を発表し、土地使用権規制を緩和しました。土地使用権証明書を取得していなくとも、代替書類があれば、譲渡、賃貸、担保、相続などの権限を実行できる様になります。因みに今までは地主の２０％しか土地使用権証明書を持っていなかったため、闇での取引きでした。 　上記、改正土地法と土地使用権の規制緩和により土地取引きが活発になると期待されています。 −−−−−−−−−−−−−−−−− （以下　2002/6追記） 　2002年になっても地価の上昇は続き、テトを過ぎても止まりませんでした。ホーチミン市中心部の地価は3,000〜4,000ドル/�u、ハノイ市Hang Dao通りの地価は16,000ドル/�uにも上昇しています。今やハノイは世界一地価の高い都市となっています。また、ホーチミン市では特に郊外（２区、７区、９区、１２区、Binh Chanh郡など）の農地の値上がりが激しかったようです。Thao　Dien町（2区）の地価は4月現在で1,000万ドン/�u、Binh　Chanh郡の大通り沿いの土地は400万〜600万ドンになっています。 　このため４月22日に、ホーチミン市人民委員会は土地取引規制を発表し、農地売却と農民以外の人の農地の購入に制限を付けました。これにより農地の売買は急速に沈静化し価格も数十パーセント下がりました。 　一方、農地ではなく業者が開発した郊外の住宅地はこの規制の対象外であるため、更に値上がりしました。それでも住宅地は物件が限られており売り物がない為、投機家はLong An, Binh Duong, Dong Nai等の近隣各省に関心を移し、これらの土地の価格は数週間という短期間の内に数倍に値上がりしています。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−− (以下　2004/7 追記） 　2004年7月１日から改正土地法が施行されました。法律改正の目的は、土地使用権の規定を厳格にして投機を防止ことと、立ち退き時のトラブルを減らすことです。目玉となる内容は、公示価格、土地収用、土地使用期限、農業用地の工業用地への転換の４項目です。公示価格については、算出の基準が発表され今後地方自治体が実勢価格を基に来年１月１日までに算出することとなっています。その他の３項目については、詳細な施行規則が出ていないため実際に施行されるまでなお時間がかかりそうです。（施行規則が出ていないものは、当面旧法を適用） 　来年1月1日発表の公示価格は、市場での実勢価格を反映するため大幅な上昇が見込まれています。公示価格は売買利益や賃貸収入に対する課税額の基になるので、増税となるようです。 　この改正土地法の影響で、７月以降の土地取引は手控えられています。その一方で、公示価格により値上がりすると目されている分譲アパート（3万〜３万６千USD）や建売住宅（ホーチミン市中心部で１５万USD程度）の販売が公示価格発表前の駆け込み需要で順調です。 　現在の価格（参考） ホーチミン市１区や５区の高級アパート物件：1000万ドン〜1500万ドン／�u ホーチミン市郊外（２区、９区、７区、NhaBe群、BinhChanh郡）：人気価格帯 300万ドン〜400万ドン／�u。開発済み住宅地：1000万ドン／�uで普通。高いところでは2000万ドン近く。 ホーチミン市中心点（ドンコイ通り、グエンフエ通り、レロイ通り）：約２億ドン／�u ホーチミン市中心部（ハムギ通り、ドンユー通り、マクディンチ通り）；約1億７千万ドン／�u 　以上の土地の値上がりはバブルなのか、それとも経済の発展と歩調を合わせた当然の動きなのか意見が分かれるところです。因みに最近のホーチミンでの土地購入目的の８割は投機だそうです。 　それにしてもハノイ、ホーチミン市の中心部の地価は高くて、普通の日本人ではなかなか買えないレベルになってしまいました。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2004/11/8)　【The Daily NNA】（ベトナム版・Viet Nam） 【ベトナム│経済】 土地法が実効へ　 投機防止に期待 施行細則公布 　７月に施行された「改正土地法」の施行細則、181号政府議定が３日、正式に公布された。開発が進まない土地は収用し、工業用地不足に伴う地価高騰や土地投機を防止する。また、土地使用権の発給規定を明確にし、取引の透明性を高める狙いがある。ただ、議定が現実にそぐわないとして、不動産開発業者らは戸惑いの声を上げている。 　資源環境省によると、来年中には該当する個人および組織すべてに、「土地使用権」の発給を完了させる。注目されるのは、土地購入だけでは付与されず、住居や施設などの完成後に受領できること。公園や池など公共スペースには、開発事業者の土地といえども発給しない方針だ。コンドミニアム（分譲マンション）など集合住宅については、開発・所有業者だけでなく、世帯を購入した個人に「集合住宅土地使用権」が付与される。これまで土地使用権は開発・所有主のものとなっており、権利関係が不明確だっただけに購入者には朗報だ。 マイホーム計画にも影響？ 　一方、土地を購入後12カ月以上放置していた場合、もしくは工期が24カ月以上遅れていた場合には土地収用もある。このため、郊外の土地を買い占めた後、開発するという手法が不可能になった。これは、投機を防ぐ意味では有効だ。しかし、住宅ローンなどが整備されていないベトナムでは、土地を購入後、家の建設資金が貯まるまで数年間は「寝かす」のが一般的。不動産市場の停滞を懸念する声も広がる。今後の不動産市場は、土地だけではなく、戸建て住宅の販売に力点が移る可能性が高い。一方、土地の売買時の使用目的に違反した場合の罰則規定、182号議定も公布された。最高で3000万ドン（2000米ドル）の罰金。農作物の作付け変更も届け出がなければ罰則対象となる。これに伴い、政府は全国の土地利用図作成を７月に指示した。来年中の完成を予定している。ただ、政府が実際に管理できるかは未知数だ。地価公示は見送り公共工事などに伴う移転補償金の算出資料となる公示価格の設定は、今回の議定書には盛り込まれなかった。来年１月１日に予定していた公示は、大幅に遅れそうだ。181号議定（14章186条）に盛り込まれた内容を整理すると以下の通り。 ◇土地を使用する人の権利を保証する（第４条） ◇地方自治体は、土地使用計画を公開し、30日以内に住民の意見を反映させ、調整を行う（第18条、27条） ◇土地収用は政府が実施する（第36条） ◇不動産市場での土地使用権（第59条） ◇国営企業の土地使用権（第13章）--など。 [The Daily NNA Vietnam edition]より転載 11/08http://nna.asia.ne.jp/ 無料トライアル申込み、お問い合わせは NNAタイ法人営業部まで。 TEL66-2-274-0346 FAX66-2-274-0351 E-mail sales@nna.co.th −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2005/10 追記） 　上記改正土地法が施行されてから、土地は高止まりして売買は停滞しています。取引は1年前に比べて７０％減となり不動産仲介業者は音を上げている状態です。その一方、銀行の住宅ローンが整備されたために、コンドミニアム（分譲アパート）が人気を呼び、販売は好調のようです。ホーチミン市中心部から１０km以上はなれた郊外のコンドミニアムだと１�uあたり500USD程度で購入できるので、ローンを組めば中流のベトナム人ならまだ手が届く価格です。（中心部だと１�uあたり１０００USDを越す）。 　最近の注目地域は、トゥーティエム橋が４月に着工されたことにより２区と９区です。この辺りの地価は上昇し、９区の一部では１�uあたり500万ドンまで値上がりしました。 　ホーチミン市以外では、ハノイでは市中心部で下落傾向にあり、ダナンの中心部では大幅に値下がりしているところがあります。 　改正土地法以外のニュースとしては、８月に首相が資源環境省管理の土地所有権証書（赤帳）と建設省管理の地上工作物所有権証書（ピンク帳）の２種類の証書の扱いと土地と家屋の管理機関を一元化するよう指示を出し、９月には不動産登記に関する国の管理機関は資源環境省のみとすると決定されました。ただし一本化の方針は浸透しておらず問題が出ているようです。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2006/2 追記） 　分譲地に建物を建設して初めて販売できるとしていた政令181号（2004年7月施行）を修正した政令17/2006/ND−CP号が公布されました。修正の17号では郊外（都市部は除く）の場合はインフラ整備（整地、道路、電気、水道）だけで販売できるとしています。これにより資金不足で（分譲住宅を建てられず）開発できないでいた不動産開発業者が息を吹き返し、不動産市場が活性化すると期待されています。ただし、再び不動産高騰を危惧する声も出ています。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2007/3 追記) 　2006年のベトナム株式市場高騰により大儲けをした人たちが不動産購入に走り、2007年テト前から土地、高級建売住宅の値段が上昇しています。株は不安定で急落の恐れがあるとして、資金を比較的安全な不動産に移しているようです。 　ホーチミン市では2006年中は9区の住宅地が注目されていましたが、テト前から人気を集めているのはサイゴンサウス地域です。７区のNguyen Van Linh通り北側の新規開発中の住宅地は2000万ドン／�uを超え、Binh Chanh郡6A地区でも1500万ドン／�uに達しています。その他のNguyen Van Linh通り（サイゴンサウス大通り）沿いのBinh Chanh郡の土地も、テト後から日々上昇し400万ドン台から600万ドン台になり、現状では品薄状態で6B地区などでは争奪戦となっています。この動きはNhaBeにも広がりそうです。 　またハノイでも高級マンションや一戸建てがテト前から高騰しています。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2007/12 追記） 　ホーチミン市２区の不動産は、THU THIEM橋の完成が間近なことから2007年7月から上昇が目立ち、その他の地域でも9月の株上昇に合わせて更に値上がりしました。新興住宅地では半年で３倍などとなっています。 　ベト僑による送金が今年2007年は１００億ドルを越えるという予測もあり（因みに2006年のGDPは600億ドル強です）、この金が株式市場と不動産市場に流れ込んでいるようです。 　建設省は11月1日に、加熱する住宅地や高級アパートへの投機に対する規制案（あくまで案です）を政府に提出しました。規定を越える不動産の所有に対しては高率の税金を課す内容のようです。これで一時期（半月くらい）土地の値段が下がりました。 　その後11月20日に可決された個人所得税法案の中に、2009年1月１日より不動産の売買益に対して25%の税金が課されることが盛り込まれました。しかし内容をよく確認すると、売却益の25%か、売値の2%のどちらかとなっていることから、これで土地投機がなくなることはなさそうです。 　実際、１２月に入ると新興住宅地の土地の値段は再び上昇を始めています。アパートについては発売を延期して、その間に値段を上げるなど、値上がりを見越した売り惜しみが横行しています。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2009/2 追記） 　2007年末から2008年のテト前まで、不動産価格は更に上昇し続けました。ホーチミン市郊外（９区、Binh Chanh郡など）の土地は数割上昇し、更にホーチミン市周辺の省にも投機が広がり、BinhDuong省では数ヶ月の間に2億ドン（約100�u）が8億ドンになったりしていました。しかし、2008年のテトが明けた直後に、政府が不動産に対する総量規制を発表すると、不動産取引は凍りつきました。買い手がいないため値が付かない状況となり、価格がはっきりせず何パーセント下がったのかわかりません。ただ2008年8月ごろには投売りが終わったので底を打ったと言われ、その後は小康状態を保っていたようです。値下がりによりホーチミン市郊外の新興住宅地の地価は４割、５割下がったようで、Binh Duong省の住宅地は高値の数分の一になってしまいました。やはり中心部から離れるほど、下落率は大きかったようです。 　2009年のテトが終わった時点で、バブル崩壊の痛手をあまり受けなかった人たち（借金をしていなかった人たち）が少しずつ物色し始めた様子です。また2008年末から銀行が不動産融資を再開し、貸出金利も下がっています。 　2009年から施行された個人所得税における「不動産譲渡からの収入については、課税対象所得が確定できる場合は25％、購入価格や関連コストが確定できない場合は売却額の2％が課される。」と判明しています。また唯一の不動産を売却した場合には非課税となるようで、家を持たない親戚へ譲渡したことにしてから売却し、課税を逃れる方法もあるようです。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2011/6) 　上記2009年2月の記事を書いてからベトナムの不動産市場はほとんどニュースになっていませんでした。つまり低迷したまま。 2011年になり国家銀行がインフレ対策で引き締めを強化し、非生産部門（主に不動産部門）への融資を規制しています。不動産取得への貸出金利は25%/年となっており銀行から資金を借りて不動産に投資する人はほとんどいない状況です。買い手がいないので特にハノイの高級アパートなどの不動産の価格が急激に下がっているようです。それでも売れないため、バブル崩壊かと言われ始めました。更に金利上昇、物価高を不動産開発会社が吸収できなくなりつつあり、価格を一部上げ始めています。これでは更に売れなくなってきます。 Kim Chung-Di Trach urban area project： １�uあたり１０００万ドン（485USD）値下げ Gleximco new urban area ：1�uあたり600万〜1200万ドン値下げ Tan Tay Do projectのビラ：2010年5月1�uあたり5500万ドン(2668USD）を3000万〜3500万ドン（1455-1698USD）へ値下げ Thach Ban, の土地：2011年4月6000万ドン〜6500万ドンが2011年6月に5300万ドン〜5800万ドンに値下がり Gia Lam District ：同時期に1�uあたり200万ドン〜700万ドン(97〜339USD）値下げ 　参考資料；FUJINETのベトナムニュース、SaigonTimesDaily新聞、The Daily NNA Vietnam edition、その他ローカル新聞の英訳 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 2012年がベトナム不動産市場の底だったようです。 (2017/7追記、2018/3追記 ） 　2008年テト後の総量規制で土地が暴落したところに、リーマンショック後の世界金融危機で需要が弱く、不動産市場は低迷し、業界は2010年ごろから非常に厳しい状況に陥りました。情況が好転したのは2016年くらい。 Colliers International.によると2012年の1年で 高級アパートの平均販売価格は40%下落 中級アパートの平均販売価格は30%下落 ローエンドアパートの平均販売価格は27%下落 ■ Vietnamese housing market’s amazing slump | Real Estate Price History Archive（2012/10/31） 住宅市場崩壊（2009-2013） 　ベトナムではこの間、世界金融危機の影響により長期的に住宅市場が崩壊しました。不動産価格は二桁の数字で急落し、政府は困惑し、銀行は破産し、経済は急速に減速しました。 　ベトナムの2大都市には数多くの売れ残り住宅が生まれ、住宅プロジェクトは中期的に停滞していた（ホーチミン市の中心にある高級住宅であるサイゴン・レジデンスなど）。多くの不動産開発者が立ち上げプロジェクトを遅らせました。 　銀行システムは事実上崩壊しました。中央銀行によると、銀行システムの10のローンのうち1つが支払い停止となったが、フィッチ・レーティングスは不良ローンの割合はもっと高いと考えていました。 　住宅需要を強化するために、政府は2013年に不動産市場に14億米ドルの景気対策パッケージを提供し、開発者にはより厳しい財務要件を課し、不動産部門から80億米ドルの不良債権を購入しました。ベトナム中央銀行（SBV）は、リファイナンス率と割引率を数回引き下げ、ベトナム銀行（Vietinbank）により住宅購入者に対してVND5兆（US$222M）のクレジットパッケージを提供した。 これらの措置は、時間の経過と共に成功しました。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− (2015/7) 　景気が回復傾向にあることと、２０１５年７月１日より改正住宅法が施行され、外国人が住宅を購入できるようになるとのことで、不動産市場の再生が期待されています。ただし、外国人の不動産購入が実際にできるのか詳細は現在のところ不明です。以前もベトナム人配偶者であれば外国人でもベトナム人と同等の権利があるはずでしたが、実際は権利を放棄しないと不動産の登記ができないということがありました。 　不動産市場の方は、２０１５年５月２０日時点で不動産在庫価値は 、2013年第1四半期に比べて47.5%の減少となり、在庫は減っています。2015年初めの4ヶ月間における住宅と土地の成約件数は前年同期比 2.5倍増の5,850 件に達しています。また、不動産分野向けの融資残高も大きく増加しており、前年末に比べて 10.5%の増加です。また、不動産分野への外国からの直接投資（ＦＤＩ）額は投資の受け入れ開始から今年３月２０日までの累計で４８４億ドル（約５兆７８５７億円）に上っています。更に在外ベトナム人からの不動産分野への送金額が増えることが予想され、全国の海外送金受取額に占めるは不動産分野の割合は昨年（21.2％）よりも上 って 23〜24%になると予想されています。 　価格もバブル以前までは戻していませんが、大分上がってきました。２００８年初めの総量規制前（バブル最終期）に3600万ドン/�uだったビンチャン県の土地が、一度大きく下がりましたが、2015年6月現在では3200万ドンまで戻してきました。といっても2008年はじめは1USD＝約16000ドンでしたので、ドルで考えるとまだまだ低迷したままです。 　ベトナム政府は不動産バブルの再発を防止しようとしています。 ■ ベトナム、不動産市場活性化へ　外国人の住宅購入認める改正法 （SankeiBiz）(2015/7/23) ■ Property Prices in Ho Chi Minh City. Price per square foot/meter in Ho Chi Minh City ■ 改正住宅法が施行、施行細則は未だ策定段階 - 法律 - VIETJO 日刊ベトナムニュース(2015/7/02)  ■ Construction Minister: No new housing bubble - News VietNamNet(2015/7/14) ■ Property bubble? - Property bubble? - SaiGon Times Daily ■ ベトナム国民の夢・マイホーム購入、月収1千万VND未満ではほぼ不可能 | DIGIMA NEWS(2015/12/17） ■ ＨＣＭ市、15年マンション販売は倍増 （NNA） (2016/1/07) (2016/6) 　CBREの2016年第一四半期のレポート(PDF)によると、ベトナムへの直接投資は40億ドル以上に達し、その内6%が不動産への投資でした。マンション市場は、供給量が増えトータル7708戸になり、主に手ごろな価格、中級プロジェクトが多くなりました。価格は平米あたり2029USDに上昇していますが売れ行きは好調で、第一四半期は27%増の9090戸、それも高級価格帯の物件が41%を占めています。中級は39%。 　レポートの内容は住宅に関してはマンション（condominium)を中心に記述されている様に、ベトナムの不動産投資の主役は戸建てでなく、マンションに変わってきています。ホーチミン市の価格は、1区の超高級マンションが2007年の2倍近くに上がっていますが、それ以外の地区、価格帯とも横ばいが続いています。 　新興住宅地の土地は、2007年末の価格（但しベトナムドン）を上回るようになってきています。下記7区のTan Qui Dong（ロッテマート近く）では2007年末3300万ドン/�uが4500万ドンです。 マンションの具体例 RiverCity Q7 VINHNOMES CENTRAL PARK 42,000,000VND/�u ■ More skyscrapers at Saigon's eastern gateway - News VietNamNet(2016/9/12) 写真多数 (2017/2) 　CBREのレポートによると、2016年に政府はデベロッパーに対して銀行融資への依存を減らすよう強制したため小規模デベロッパーは困難に直面しています。また政府は2軒目への課税やコンドミニアム（マンション）の商業利用への転用を禁止することを検討していますが、まだ決定してません。もしこの政策が通過するとベトナムの不動産マーケットは大きな変化を迎えるでしょう。とは言っても現状は不動産信用は健全に力強く成長しています。 　2016年のコンドミニアムの新規供給は37,419戸で、2015年に比べ10％減少し、中級価格帯が増え、高価格帯は減っています。ホーチミン市の東と南に広がっていますが、東が牽引しています。これは地下鉄1号線、ハノイ高速道路延長、HCMC-Long Thanh-Dau Giay高速道路、ロンタン空港の認可などによります。2017年以降も中級価格帯、低価格帯へフォーカスしつつ40,000戸前後の供給が続くと予想され、2017年の価格はluxury segmentで15％アップ、high-end segmentで4％アップ、中級・低価格帯は安定的に推移するようです。 　新興住宅地の価格は2016年以降堅調に上昇しています。特に東の方、２区、９区はかなり高くなっています。しかし南部の７区、Binh Chanh区などはマイルドな上昇です。投機筋の話しによるとホーチミン市南部のカンザーの土地が暴騰しているそうです。またホーチミン市全域で車の入れるHem（路地）に面した家の価格が年に数十パーセント上がってるとか。 ■ First Japanese apartments in Phu My Hung launched - VnExpress International(2017/2/21） ■ Vietnamese homebuyers among the most optimistic in ASEAN - survey - VnExpress International(2017/2/24） ■ SGGP English Edition- Young people face difficulties in buying houses because of increased prices(2017/2/24） 　U.S.-owned realty service company CBRE Vietnam forecast that house price in HCMC will soar in 2017 and increase by 10 percent in three next years. The realty service company also predicted that 43,861 condos will be sold in 2017. (2017/4 追記 阪急不動産（株）・西日本鉄道（株）のプロジェクト ○大規模住宅開発プロジェクト「MIZUKI PARK」(第4弾） ○分譲住宅事業『KIKYO RESIDENCE（キキョウ レジデンス）プロジェクト』(第3弾） ○FUJI RESIDENCE（フジレジデンス）プロジェクト(第2弾） 分譲マンション及び分譲戸建住宅の複合開発 ○分譲マンション『FLORA-ANH DAO-（フローラアンダオ）』(第一弾） (2017/3 追記) 　不動産プロジェクトのリストは不動産屋のWEBサイトに載っています。 一例として、batdongsan.com.vnのホーチミン市 新興住宅地（Khu dan thi moi：New urban areas）の一覧と地図のページです。沢山ありすぎて見づらいので、サイト内検索で地域を絞って確認してください。2区だけで22件あります。ベトナム語での表記ですが、Google翻訳すれば十分わかります。 Novaland Groupの開発しているLakeview Cityは Name of project：Lakeview City urban area Investor：Novaland Group Address：Song Hanh Street, An Phu Ward, District 2, Ho Chi Minh total area：300,000 m2 Type of development：New urban areas Home delivery：Quarter II / 2017←引渡し時期 Price：59 million/m2 ←5900万ドンですので約30万円/�u、つまり約100万円/坪。 Project scale：Includes 960 townhouses, villas & high-end shophous 　またアパート（日本で言うマンション）の場合は、Can ho, Chung cuを指定して検索すると、ホーチミン市2区だけで56件が表示されます。これを見ると2区の場合、価格が中間レベルだと2千万ドン台後半/�u、高級なところは5千万ドン/�uを超えます。 　ホーチミン市の住宅地が外へ広がっています。10年前に中心部からとてつもなく遠く離れた場所に開発中だった住宅地（原野商法と言った人がいました）も今となっては、10km程度でしかないので全く遠くありません。そこから更に10km離れた家から通勤してくるベトナム人が普通にいます。20km離れると50�u位のアパートが5億ドン（約250万円）で買えます。 注意）上記batdongsan.com.vnのプロジェクトのページに載っている価格は、実勢とかけ離れている場合もありますので、あくまで参考として見てください。実際に売りに出ている物件の価格を確認しましょう。 (2017/5) 　不動産コンサルタント会社Savillsによると、ホーチミン市の住宅セクターの第一四半期の売買額は過去5年間で最大だった2016年第四四半期に比べ13%減でした。トップ（高額）セグメントは50%減、ミドルセグメントは35%減、一方周辺区の6区、8区、TanPhu区、BinhTan区などの買いやすい価格帯の家は10%増え、販売の62%を占めています 　また、CBREのレポートによると2017年第一四半期のホーチミン市におけるアパートの売買は前期2016年第四半期に比べ47%ダウン、去年の同四半期に比べ29%ダウンとなっています。ホーチミン市とハノイの住宅マーケットは成長中ですが、注意しないとスローダウンして買い手市場になる可能性があります。 　一方、南部都市（ホーチミン市のこと？）での土地セグメントはヒートアップしています。ローカル不動産会社DKRAによると土地の価格は今年になって毎月平均10%づつ上がっています。しかしホーチミン市不動産協会は、土地価格熱は嘘であり投機家が煽っているだけだとし、政府にバブル崩壊を防ぐように介入を要請しています。 ■Life goes on in Saigon's tiny apartments - VnExpress International(2017/5/26） Small condo apartments of only 20-40 square meters costing VND300-800 million ($13,200-$35,200) are becoming the residence of choice for budget buyers in Saigon, where buying a decent house is an expensive business. ■ Saigon's housing market hits highest sales since 2011 bubble crisis - VnExpress International(2017/7) (2017/10) 　2017年1月から9月までの不動産市場は安定した発展でしたと建設省は言っています。同時期に住宅価格に顕著な変動はなく、ロケーション、インフラ、建設工程が良いミッド、ハイエンドセグメントの価格は2015年に比べて3-5％の僅かな上昇でした。取引もミッド、ハイエンド物件は安定的で、安めの家は限られた供給のため控えめでした。ハノイでは9ヶ月間で10500軒で去年より7.5%アップ、ホーチミン市では11,320軒で3.4%の上昇でした。在庫は2016年末26 trillion VND (1.15 billion USD)から4.3 trillion VND減りました。 　ハノイとホーチミン市での「貸すために買う」物件の価格は供給過剰のため下がると予想されていましたが、賃貸利回りがとても良い（ハノイで7.4%、ホーチミン市で5.8%）ので実際は価格が安定しているようです。2区の Thao Dien、7区のPhu My Hung そしてBinh Thanh区のThe Manor や Saigon Pearl は北部省の投資家が主に買っています。 　実際のところ、ホーチミン市南部では年前半に土地が20％くらい値上がりしました。しかし10月現在は上昇は止まっています。 　一方、金融省は投機を防ぐために2件目の家に税金を課すことを提案しています。不動産税は2016-2020年中期法律編纂に含まれていますが、金融省はこの問題を未だ調査中で、2軒目の家にいつから課税するかは決まっていないと言っています。ベトナムには不動産税に関する法律が未だありません（税金は存在します）。但し、提案されている税率は0.03%なので、年0.03%なら1億円の不動産を持っていてもたったの3万円です。また不動産取引に10％のVATを課す提案もありましたが、批判されているので実施はされないでしょう。 不動産税について (2017/11) 　不動産に対する2017年分税金通知書が来ました。去年と金額が全然違い、今年は去年の約3倍強となっています。そして税率は公定土地価格の0.03%でした。これは土地使用権料です。2012年1月に発効した法律が2017年になりようやく適用されたようです。現状は2軒目の家にも0.03%です。土地が広い場合、2軒目以降への家への課税率は未だ分かりません。ただ、去年も今年も請求は昔の家の所有者の名前宛できていますので、税務署は家の所有者を把握していないようです。これだと2軒目に多く課税するのは無理だと思われます。 （2017/11） 　不動産税に対する最初の法的フレームワークは1992年7月に国会を通過した土地税条例で、農地使用税率表をベースにした税率でした。農地使用税によると最高税は「土地からの米の収穫量650kg/ha」により決ります。これでは合理的でないということで、国会は1994年5月に条例を変更しましたが、基本的に税率は農地使用税を基にしています。 　引き続き改革が行われ、2010年6月に非農地使用税法が国会を通過し、2012年1月から発効して、以前の土地と建物に対する条例に替わりました。しかし、この税法のアイデアはまだ古い考えの元にあり、建物には課税せず、非農地にだけ非常に低い税率−政府の土地価格表の値段（市価の30-40％）の0.03%だけです。税率は累進的で、3倍以下のリミットを越える土地エリアには税率は0.07%、リミットの3倍を越える土地エリア、違う目的に使用されるもの、使われていない土地には0.15%、適切な土地には0.2%です。（リミットは不明） 　財務省は政府財源の安定化のために、将来この法律を課そうとしています。つまり今は不動産税は実行されておらず、土地使用権料が徴収されています。ホーチミン不動産協会は、土地使用権料を廃止して固定税率の不動産税（税率は公定価格の10-15％）に換えるべきだと提案しています。 ■ Land tax and a fatal weakness - News VietNamNet（2016/11/03） ■ Low land taxes prompt rich to hoard money in houses - News VietNamNet（2017/9/04） (2018/1) 　2017年の不動産市場は好調でした。そして2018年も強い需要の為に多くの不動産セグメントで成長が続くと予想されています。 但し、ホーチミン市のビラ、高級アパート、リゾートでは供給が急激だった為に2017年に売れた物件は全体の60％に留まりました。一方、中間ランクに対する需要は急に増加しており、アナリストによると需要の増加のほかに、地下鉄などのインフラの改善により中間ランクの市場の2018年は賑わうと予想されています。 　あるレポートでは2017年は2016年に比べて売れたアパートの数は18％減りました。ホーチミン市では30,000戸のアパートが売れましたが、その内の60％が中間ランクの物件でした。しかし、高級ランクの物件の成長率にたいする楽観的な予想がまだある一方、10億〜15億ドン（500万円〜750万円）の中間ランクの物件にアナリストは注目しています。この種のプロジェクトでは中心部から離れすぎていなければ、供給が少ないので売れる、価格が10億ドン（500万円）以下ならば2018年にはよりいっそう熱くなるようです。 　5年、10年前だと高級アパートは90�uかそれ以上の2-3ベッドの大きなアパートで、中間ランクは60〜70�uと考えられていました。しかし最近は小さい面積の高級ランクのアパートが登場し始めました。価格は20億〜30億ドン（1000万円〜1500万円）で若い人にとって良い選択肢となっています。 　土地は需要があり取引は膨らんでいます、しかし供給が限られています。ほとんどのベトナム人は中・高層アパートよりも土地付きの家を好みます。ホーチミン市ではまだ9区、Binh Tan、Binh Chanh、Hoc Mon等の郊外区では豊富にあります。その中でも9区は、急速に都市化してハイテクパークや大学の設立もあり、多くの不動産開発業者を惹きつけると期待されています。 ■ What will the real estate market be like in 2018? - News VietNamNet（2018/1/16） という記事がありました。上記はその内容です。 　実際のところ、高級分譲アパートの乱立は驚くほどで、ホーチミン市のBinh Thanh区は凄いことになっています。完成した高層ビルが立ち並び人が実際に住んで、1階部分には店もちらほら開店しています。ベトナムとは思えない光景が広がっています。それにしても戸数が多すぎで、全て埋まるのだろうか疑問ではあります。また、Binh Chanh区のある住宅用地の価格は、2017年に40％程上昇していました。今年も数十パーセントの上昇が見込まれています。 ■ ベトナムの不動産投資〜ホーチミン地価高騰･東京と比較･エリアごと土地価格と上昇率ランキング〜 | アプリ開発ラボマガジン(2018/2/07) ■ Ho Chi Minh City suburbanisation spreading benefits - News VietNamNet（2018/3/11） （2018/4） 　この欄が改訂・追記されているということは不動産市場が動いていることを表しています。またベトナム株VNINDEXが市場最高値を更新したことも不動産に対する追い風となっています。ここ数年で不動産価格が２倍位になっているので、バブルの懸念が生まれています。今回は不動産融資が抑制されているのでバブルではないとの意見も出ていることから、「今回は違う=バブル」が始まっている可能性が高いです。 　その対策か、財務省が2018年4月にVND700 million ($30,700)以上の不動産資産（建築費が7億ドン以上の家）に建築費用の0.4％の固定資産税を毎年かける事を提案しています。これにより国家税収がVND31 trillion ($1.3 billion)増えるそうで、将来の輸入関税の減少に対する補償となります。家の他にVND 1.5 billion以上の車にも0.4%、人の住んでいない土地に0.3%、unoccupied land により高い税率を課すそうです。目的は金持ちによる不動産投機の抑制、不動産バブルの防止です。当然、反対の声があちこちから挙がっています。国会は2019年末まで審議予定がいっぱいで、2020年まではこの提案を審議できないようです。現在ホーチミン市の家の95％が税の対象となってしまい、とても払う余力は無いと思われ、このまま法律が通過することはないと期待してます。 ■ CBRE Vietnam Real Estate Spotlight ? W16 2018 ■ Proposed new property tax raises eyebrows in Vietnam - VnExpress International（2018/4/16） ■ Effective spending required for people’s acceptance of new property tax proposal - News VietNamNet（2018/4/21） ■ Vietnam’s proposed property tax won’t hit the poor: minister - VnExpress International（2018/4/21） ■ 現地人の目線から探る「ベトナム不動産投資」成功のポイント（幻冬舎ゴールドオンライン）（2018/8/31） (2018/9) 　上記記事の後すぐホーチミン市の不動産はピークを付け、その後横ばいとなっています。株式市場でのVN-INDEXと値動きは非常に似ていますので実態は多少下がったのかもしれません。 　9月19日付けの英語ニュースサイトVnExpress Internationalに「On Saigon's outskirts, many housing projects turn into ghost towns」 という記事が載りました。内容は １．ホーチミン市9区のThe North Rach Chiec projectで、土地利用と手続き上の違反があり、プロジェクトはここ数年放置されている。 ２．ホーチミン市2区のNguyen Van Huong通りで、10年間数件の建物が建設途中のまま。市が承認した1:5000 scale のプランに投資家が従わなかったため。現在数家族が勝手にに住み着いている。 ３．Binh Duong New Cityの通り沿いの多くの家が空き家になっている。価格が100�u超で30-50億ドン（1500〜2500万円）で、ホーチミン市の郊外で十分家が買えるほど高い。 ４．Dong Nai省のNhon Trach 区は2006年にニューシティとなる計画を作られましたが、人と資本が十分でないために現在は見果てぬ夢となり、多くの不動産プロジェクトは建設途中で止まっています。高級住宅エリアは区の中心から遠く、病院もマーケットもレストランもありません。但し、2区とドンナイ省を結ぶCat Lai 橋ができれば、魅力が出るかも知れません。 ということです。写真も載ってます。 　不動産は開発業者により、価値が違ってきます。ホーチミン市内の新興住宅地でも、住宅地ごとに雰囲気が異なります。明らかに開発が失敗、頓挫している所もありますので、買う場合には自分の目でよく見て、噂にも注意して決めましょう。 　Dong Nai省にあるDong Saigon新都心（ホーチミン市とNhon Trach 区の間にあります）を見に行ったところ、役所と病院と銀行しかありませんでした。誰も生活していません。 一方でこんなニュースも ■ Investors eye land plots in HCMC’s neighboring areas - News VietNamNet（2018/9/22） ■ Real estate credit tightened - News VietNamNet（2018/9/23） (2019/2) 　2019年のテトも終わったこのごろ、またアパート（日本で言うとマンション）ブームが到来しているようです。順調な経済成長、ベトナムの中流層と富裕層の増加、2015年の改正住宅法による外国人の購入、外資の流入、外国からの送金の増加、都市への人口集中、理由は挙げると切がない程の状況です。目立つのは超高級マンションで、例えばTHE VERTEXPRIVATE RESIDENCESは10,500USD/�uから、THE GRAND MANHATTAN は6,000USD/�u等、すごい値段です。これでもシンガポール、東京、香港に比べると数分の一の値段だから、この先が楽しみなんだそうです。普通の高級マンションは3,000USD/�uらしいです。そして小金持ち用の普通のアパートは3,000万/�uドンくらい。 Savills Vietnam Redidential Sales Portfolio-2H.2018 38-39ページに載っている PROJECT MAP にビッグプロジェクトの地図があります。 ■ マンハッタンスタイルの高級住宅、「サイゴンのウォール街」に出現へ - Bloomberg（2019/2/20） →実際はCach Mang Thanh Tam通りより西にあるので、下町です。サイゴンのウォール街から外れています。 ■ Vietnam emerged as hot new market for luxury property: Bloomberg - News VietNamNet（2019/2/24） ■ Rent, don’t buy homes: former official advises Vietnamese youth - VnExpress International（2019/2/24） 　買うより賃貸の方が若い人には良い選択 ■ Vietnam’s housing market a magnet for foreign investors - News VietNamNet(2019/2/27) JLLの調査によるとベトナムのアパートメントの価格は2016-2017に年間7%の上昇でした。一方安価なアパートメントはより急な上昇で、年間10％、最近3年間で30%の上昇でした。 　アパート（マンション、コンドミニアム）が人気の様ですが、価格の上昇率が7〜10％/年であれば、ホーチミン市郊外の戸建用の土地の方が上昇率はその数倍高いので、もし資金があれば土地を購入するほうが有利だと思われます。まだホーチミン市中心部への通勤圏内（片道20km以内）で3,000万ドン/�u位で買える土地はあります。 ■ ベトナムで、ごはん　 マンションの引き渡し、驚くべき状態（2019/3/05） ■ 中韓系で完売？日本人がベトナム不動産投資に躊躇するワケ（幻冬舎ゴールドオンライン） （2019/3/18） ■ まだまだ割安!? ベトナム不動産投資が注目を集めている理由（幻冬舎ゴールドオンライン）（2019/4/15） ■ Prices of houses in Saigon and Hanoi increased dozens of times after 17 years - VnExpress Business（2019/4/15）ベトナム語 (2019/6) 　2019年も5ヶ月が過ぎ、ホーチミン市の最近のムードはアパートや土地の供給が少なく去年までの熱狂と程遠いのだそうです。数ヶ月前と言ってることが違う（笑）。とにかくアパートに関しては新規プロジェクトの認可が下りないそうです。今年5ヶ月で15のプロジェクトだけで戸数は3000戸、、去年の同じ時期が10000戸だったので急落です。土地に関しては500区画しか売りに出ず（2017年の同じ時期では4000区画）、市の東では立ち上がったプロジェクトは無し。結果として詐欺が発生し、７、９、１２区では存在しないプロジェクトの土地が売りに出されているそうです。農業用地が夜中に整地されているとか。認可されていない土地は買わないように注意が出ています。 　ホーチミン市人民委員会のスポークスマンは、2009年以降人口が急激に増えており、それに伴い住宅需要が強まっています。中心部付近（Phu Nhuan区や Binh Thanh区）の土地と家の価格が急上昇し、不動産雑誌によると、以前100億ドン以下だったのが今では230億ドン（1億円強）になり、9区の平均的なアパートは2400万ドン/�uが今では2900万ドン、そして2区では3500万ドンが4000万ドン/�uです。 　現在不動産市場が直面している問題は、市が解決する努力をしており、それによりこれからポジティブなサインがもたらされると期待されています。 　ようするに当局が不動産市場を抑えているのが現状で、その結果ここ数ヶ月は停滞気味ということです。ただ供給は減って需要はあるので価格は当然じわじわと上がっています。売る人がいないので価格上昇が表面化していないだけかも。 ■ Real estate market set for recovery as HCM City streamlines housing regulations | Vietnam+ (VietnamPlus)（2019/6/02） ■ Experts warn GDP may decline if banks tighten real estate credit（2019/5/20） プロジェクトの数が減っており、供給が足りないのが現状。 ■ ホーチミンの住宅価格、14-18年に年平均+10％上昇 [経済] - VIETJOベトナムニュース(2019/6/24)

（2020年5月11日） 2020年は新型コロナウイルスの影響で、不透明感が漂っています。 ホーチミン市中心部の住宅の価格は、2019年に比べて1−2%の下落−zingnews（ベトナム語） 賃料は1区で13%、3区で10%、Binh Thanh区で8%の下落 ホーチミン市2区のThu Thiem新都心では、3つの高級アパートの建設が進んでいます。 Overview of the progress of 3 luxury apartment projects in the heart of Thu Thiem−zingnews（ベトナム語）写真あり ○the Empire City project ：15ヘクタール。投資額12億USD。フェーズ１はMU4とMU7の2棟。7から35階建てで完成間際。2020年第2四半期に引渡し予定。完成すれば50-170�uの1,000戸で価格は8,000USD/�u。フェーズ2はMU8とMU11でMU11は工事開始済み。 the Empire City project ○the Metropole Thu Thiem：7.6ヘクタール。Thu Thiem Bridge 2近く。Quoc Loc Phat Joint Stock Company とデベロッパー SonKim Land によるプロジェクトで投資総額はVND 7,500 billion（7兆5千億ドン）と予想されています。フェーズ1はThe Galleria Residences と呼ばれ、12階建てタワーが3本で486戸。基礎工事と5階まで工事が終わっています。現在の価格は7,200 USD / m2。 ○the Thu Thiem The River：Thu Thiem Metropoleのすぐ隣り。Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Companyのプロジェクトで9兆ドン、3.5ヘクタール。12から24階の6本のビルから成り、フェーズ１（Ｌｏｔ3.15）は1.5ヘクタール、18階建てタワー3本、57-185�uの525戸。2020年6月に完成予定でしたが新型コロナの影響でスケジュールどおりは難しいようです。予想価格は4,500 USD / m2。税と維持費は含まず。 この地区は、病院、学校、文化施設、スーパーマーケットなどのインフラが不足しています。 ■ ホーチミン：メトロ1号線沿線でマンション開発進む−ベトジョー（2020/6/15） ■どうしてHCMCの家の価格はハノイより高いのか−zingnews（2020/07/19、ベトナム語） 過去3年でホーチミン市の不動産価格、特にアパート分野ではハノイ市場を大幅に超えて上昇している。中心部からの距離が同じなら価格はハノイの2倍。個人投資家によるとHCMCの価格はハノイを30%超える。ハノイでは3000万ドン/�u以下がまだあるが、HCMCではこの価格帯は非常に珍しくなっている。一次取得用アパートの平均価格はホーチミン市が4500万ドン/�uに対してハノイは3200万ドン/�u。2017年から2020年第二四半期までの変動はハノイが年2%に対してホーチミン市は年9%。2011-2012年の危機からホーチミン市の住宅市場は変更が激しくなった。ホーチミン市では需要が強いが、供給が少なくなりました。 Thu Duc市 (2020/9) ホーチミン市の新しいクリエイティブなアーバンエリアで住宅需要が急増−tuoitre（英語） ホーチミン市当局の公式計画によると、ホーチミン市の管轄下にある新都市Thu Duc Cityは、第2地区、第9地区、およびThu Duc地区の合併により設立され、 211平方キロメートルに広がり、110万人以上の人々が暮らしています。この都市は、知識ベースの革新的な産業の経済の中心となることが期待されています。さらに、住宅、アパート、オフィスビルの需要の増加により、ここの不動産市場は熱くなると予測されています。 Thu Duc市プロジェクトのため、ThuDucの不動産が魅力的−realtimes.vn（ベトナム語） 8/30 2区と9区とThu Duc区を統合してイースタン市（Thu Duc市）を設立する情報がこの地域をよりいっそう魅力的にしています。2区の新築タウンハウスは1億6000万ドン／平方メートルで売りに出され、次の売出しでは5-10%価格が上がるだろうと投資家は考えています。9区のビラ・ガーデンハウスは4500万ドン／平方メートルで売りに出ています。既存のアパートプロジェクトでは2019年には3000−3500万ドン／平方メートルだったものが、今では3700 - 4000万ドンになっています。中古アパートでも１戸あたり3億−4億ドンの値上がり。 ■HOUSING PRICES OF 'THU DUC CITY' STRETCH LIKE A BUBBLE−zingnews（ベトナム語） 現在の価格について、ベトナムアンホア不動産会社のジェネラルディレクターであるTran Khanh Quang氏は、市の東側の不動産は非常に高価であると述べました。 売りに出された後12-18か月以内に、多くのアパートプロジェクトは、家が引き渡されておらず、家の品質がその価格に見合わない場合でも、価格が2倍になっています。 'たとえば、1200万VND / m2の建設費で、投資家は6000万VND / m2で販売を開始し、その後、製品は1億VND / m2まで市場に押し上げられました。投資家が建設費を増やす必要がなかったため、販売価格は住宅の品質をはるかに超えてしまいます」とTran Khanh Quang氏は説明しました。 ホーチミン市の集中豪雨により、通りや家屋が浸水−tuoitre（ベトナム語、写真あり） 金曜日の夜、ホーチミン市の1時間にわたる土砂降りで複数の街路や家が氾濫しました。 To Ngoc Van、Linh Dong、Vo Van Ngan、Thu Duc地区の省道43、Go Vap地区のNguyen Van KhoiとPham Van Chieuなどの道路で浸水が起こりました。 ○将来のThu Duc市、数百ヘクタールのプロジェクト−zingnews（ベトナム語、写真あり） 将来のトゥドゥック市は数百ヘクタールの規模の多くのアーバンエリアが誕生するでしょうが、これらのプロジェクトはまだ接続性と同期開発に欠ける。つまりホーチミン市中心部との交通、その他インフラが整備されていないので不便。 ■不動産価格は2021年半ばまでに底を打つ−CBREVIETMAM 2020年8月26日 ベトナムの不動産市場は減速し始め、今年の終わりまでに価格が下落し始め、2021年半ばまでに底を打ち、住宅購入者が座っている機会を生み出します。現金、専門家は予測しています。 ■不動産市場は熱狂からリセッションに陥った−tuoitre（英語） ファム・ホンハ建設相は、過去の不動産市場が実体なき熱狂から不況に変化し、手頃な価格の住宅が不足し、高級住宅が過剰に存在し、住宅価格が大部分の人々の収入に対し適切ではないと評価した。 ○ベンタイン市場近くのアパート価格 5億/ m2以上　-zingnews（ベトナム語、写真あり） 06:00 ベンタインの四角形の構造の周りの看板は、1区の中心部で最も人気のあるプロジェクトにMasteriseHomesが存在することを示しています。 ベン・タンの四角形の土地には、Pham Ngu Lao, Pho Duc Chinh, Le Thi Hong Gam, Calmette通りに面し、ベン・タン・マーケットの向かいにあります。このプロジェクトは、ビテックスコ・グループの子会社であるサイゴン・グローリー・カンパニー・リミテッドが所有するスピリット・オブ・サイゴンと呼ばれていた。しかし、2021年の初めに、Masterise Homesという名前が突然、この新興不動産大手がプロジェクトの開発者になったことを示す掲示板が登場しました。 ○1区の4億2300万VND / m2の高級マンションの現状−zingnews（ベトナム語、写真あり） 4/3 旧バソン造船所エリアに位置する高級マンションプロジェクトのグランドマリーナサイゴンは、香港で販売されており、開始価格は1ユニットあたり100万米ドル、4億2300万ドン/ m2に相当します。 (2023/02/26) ○固定資産税の改正が検討されている−VNEXPRESS（英語、説明図あり） 2/26 10:46 投機を抑制し、長年高騰してきた不動産価格を引き下げるため、いくつかの固定資産税の改正が検討されている。 (2023/03/11） ○ホーチミン市、第2財産への課税計画を中止 ロイターによる−VNEXPRESS（英語）12:09 ホーチミン市は、投機を減らすために検討していた人が所有する2つ目の不動産に課税する案を破棄した。 また、非農業用地と2つ目の不動産を売却する際の所得税率を引き上げる計画も断念した。 ホーチミン市不動産協会は先週、経済状況が厳しく収入が減少している中、市民の負担を増やすことになると警告し、今後2年間は課税しないよう市に要請していた。 財務省は、提案された税金は、2つの小さな不動産を持つ人に負担をかけ、1つの大きな不動産を持つ人には課税しないため、公平性に欠けると述べていた。 （2023/03/15） ○南部の地価が25％下落−VNEXPRESS（英語） 08:55 負債を抱えた投資家が不動産の整理を続けているため、ホーチミン市と近隣の省の土地は1月以降10〜25％下落している。 不動産コンサルタント会社のDKRAベトナムによると、ホーチミン市とその周辺では、今年に入ってから16件しか取引が成立していないという。 DKRAによると、市場の流動性の低さは2022年半ばから問題になっており、短期的には回復の兆しが見えないとも報告している。 不動産投資会社WowhomeのCEO、Ta Trung Kien氏は、地価下落の主な理由は、経済的に負担の大きい地主たちが、不動産市場の苦境がもっと長期化する可能性があると考えたからだと述べています。「 借金して土地を買った人の多くは、今、お金を取り戻したいと思っている。だから、不動産から抜け出して他の投資チャンネルに移るために、利益を小さくしたり、全く出さなかったり、あるいは損失を出したりするようになった」とキエンは言う。 (2023/03/19) ○2024年末に向けて不動産市場が過熱する可能性：関係者談−VNEXPRESS(英語）3/18 14：00 不動産市場で取引が少ない状態が続く中、来年末から新たな信用・債券政策が需要を後押しする可能性があると、業界関係者は述べています。 ベトナムの不動産市場は現在、取引が急減し、販売の「ブーム」に火をつけるために政策の大幅な変更が必要となった2013年と似た状態にあると、不動産リストプラットフォームBatdongsanの副CEO、Nguyen Quoc Anh氏は言う。 当時、国会は土地法の改正を承認し、社会的住宅の販売を促進するため、年5〜6％の金利で30兆ドン（約12億7000万円）の信用パッケージを発行しました。この決定が功を奏し、取引は再開されたという。 現在も同様の政策が必要であり、新たな信用パッケージを提供し、信用増加枠を15〜16％、あるいはそれ以上に維持する必要があるとAnhは付け加えた。 (2023/04/12) ○建設省、アパートの所有権期限上限を撤廃−VNEXPRESS（英語） 06:30 建設省は、議員や国民からの反発を受け、アパートの所有期間を制限する提案を見送った。 同省は最近の報告書で、この問題が敏感で物議を醸し、社会の大部分に影響を及ぼしているため、アパートの所有期間を制限すべきではないと政府に伝えている。 同省は以前、アパートの所有期間について80〜100年の制限を検討していた。

１．外国人の不動産購入
外国人がベトナムで不動産を購入することは基本的にできません。サイゴンサウス内の不動産（「ベトナム不動産ビジネス」を参照して下さい。）は外国人名義でも購入できるようになりましたがこれは例外です。（今後例外が増えるかもしれませんが）

よって、ここではベトナム人の名義で不動産を購入する場合について記述します。
名義人は配偶者や親戚など絶対に裏切らない人を！配偶者でも危ない？
＊　政府は婦人の権利を守るため、結婚後に取得した財産は、夫婦が半分ずつ所有権を持つと決めた。この法律は、１０月１８日から有効になった。今後は所有権を登記する時、必ず配偶者の名前も併記することになる。社長が外資企業と共同で工場の設備を購入すれば、契約書には奥さんの署名も必要になる。外人と結婚した人が家を買えば、法律で所有を禁止された外国人が、家の半分を所有することになる。(Vietnam News／小林先生翻訳）（2001/11 追記）

２．不動産の探し方

　先ずは、ベトナムの新聞を見てみましょう。家・土地、バイク、車等の「売りますコーナー」がありますのでそこで探すことができます。ベトナム語ですが使用されている単語の数は少ないですから、辞書を引きながらでも内容は分かると思います。価格は金（キン）の枚数で表示されることが多いです。Ｌは３７．５ｇの金の板（中国オンス）のことで１Ｌ＝３５０ＵＳＤ位です。（２０００／１１現在）この欄を見れば大体の相場が分かるでしょう。気に入った物件があれば連絡先に問い合わせてみましょう。いい物件は新聞掲載直後に買い手が付きます。本気で買いたい場合は手付金を直ぐに払いましょう。また他の人が手付金を払っている場合は、その金額以上の手付けを払えば後からでも逆転できることがあります。

　また、不動産屋に紹介してもらうのも常套手段です。その不動産屋はどこにあるのか？わかり難いですねー。日本みたいに店を構えて、ガラスに物件情報を張っているようなところは見たこと無いです。道端で黒板にチョークで価格を表示しているのを見つけたらそれが不動産屋です。でも不動産屋も誰かに紹介してもらった方が安全かもしれません。誰に？それがわかるまでは、不動産に手を出さないことです。紹介料は売る方が不動産屋に払うので普通は買う方には関係ありません。

　最近は不動産取引きセンターがホーチミン市内にできていますので、覗いてみましょう。

２．１ ACB 不動産マーケット(2000/12/11OPEN）
住所：30 Mac Dinh Chi St. Dist.1 HCMC/（29TER Nguyen Dinh Chieu St.）
電話：8243770
　アジア商業銀行の不動産取引きセンターがアップグレードして再OPENしました。面積700�u。夜9:00まで営業。ホーチミン市の各区ごとに物件が写真付きで掲示されています。

２．２　不動産のWEBサイトもあります。
http://nhadat.com/hochiminh/index.htm（新しくなってます 2001/11)Nha Dat Co.LTDの運営。 約２０００件の物件が紹介されています。

このサイトでは区別、価格帯別で検索も可能です。写真も豊富です。

３．注意点
a.買おうとしている物件に書類は揃っていますか。そもそも売買できる物件ですか。よく確認して下さい。書類の無い土地はかなり多いです。特にハノイは８０％書類が無いそうです。
b.その場所は再開発計画のエリア内にありませんか。立ち退きの場合の保証金はスズメの涙ほどです。再開発計画自体もよく変わるので注意して下さい。（絶対安心ということはありません）
c.土地を買って建物を自分で建てる場合、その材料費（セメント、建築資材）に至るまでご自分で決定することが要求されます。そこで相場の価格に基ずく価格交渉が必要になってきますのでかなり根気がいる作業になると思われます。
d.上記について心配な方は、土地・一戸建てではなく集合住宅を購入するのが無難です。集合住宅は上の階にいくほど安くなります。エレベーターの有無と値段を考慮して部屋（階）を選んで下さい
e.日当たりのいい家は暑いです！
f.表通りに面しているとオートバイのエンジン音、タクシー・トラックのクラクションが非常にうるさく、人が住む環境ではありません。
g.治安の悪い場所もありますので注意して下さい。ベトナム人に聞いて確認してください。
h.道路の突き当たりにある土地はベトナム人にとって人気がありません。売却する際になかなか売れません。
i.土地の形は、道から奥に行くほど広がっている（末広がり）のが好まれます。運が広がるという意味。

(2001/11追記）
　７月３０日、ホーチミン市人民委員会は市内住民が利用できる土地の面積は1世帯あたり160�u以下という宅地制限を発表した。郊外には、地域によって宅地制限は200�uと250�uの2つの制限がある。この制限を越えた余裕土地に対しては、住民が立退かされた場合、賠償を貰えない。（Saigon Giai Phong紙2001年08月03日,1P）FUJINETベトナムニュースより

４．価格
　場所、面している道、土地面積、建物の規模・新旧により価格は大きく違います。ホーチミン市中心部で表通りに面したところで事務所・店舗に利用できる物件（土地＆中古建屋）だと１千万円前後からになると思われます。裏通り（hem）の中に入れば土地の価格は極端に落ちます。
家屋の新規建設費の目安は１００〜１５０USD／ｍ2です。

ホーチミン市主要道路沿い土地価格

単位はL（ゴールド中国オンス/�u）。1L＝約350ドル)

（１９９９／５作成 ２０００／１１改訂）

５．ACB銀行の住宅ローン
(2002/3)
　ベトナムでもローンで家を買う時代になってきました。SIEU THI DIA OC ACB SAIGONを運営しているACB銀行では、ホーチミン市民に対して金、ドンで住宅購入資金を貸しています。限度額は担保物件の価値の７０％（ACB銀行の預金の場合８０％で、返済期限はドンで借りた場合は５年です。金利は２００２年始めで月利0.7-0.6％くらいです（もちろん変動します。2002/3のドンでの金利は0.85%、金は0.75%）。不動産を買う時に、少し手持ちの金が足りない場合に利用するようです。銀行は金での貸し出しを勧めています。

６．住宅建設
(2016/3)
　下記情報がかなり古くなってしまったので、現状の相場を調べてみました。あるローカル建設会社のWEBに載っていた価格は床面積350平方メートル以上の場合、450万ドン〜600万ドン/�u。450万ドン/�uがエコノミーで、スタンダードだと490万ドンとなっています。内装工事込みです。これは道に建物の1面が面している場合（タウンハウス）の場合で、2面や４面が外に出てる建物の場合は価格があがります。また建物が小さいと面積あたりの価格は上がります。例：150�u以下の場合＋20万ドン/�u。更に、狭いHem（路地）だと高くなります。
1USD=22300VNDくらい

(2004/10)
　土地を買ったら家を建てましょう。また買った家が古くて気に入らなければ建替えましょう。家の建設費用は、１�uあたり１００万ドン（７０USD）〜２００USDと、貴方の予算、考え方次第です。普通は１００〜１５０USD見ておけば充分だと思います。なお、地盤が軟弱なところでは基礎だけで８０００USD（敷地１２５�u）かかった人もいます。

下記、貴重な詳細情報を頂きましたので、公開致します。

CMC PLAZA
住所：79B Ly Thung Kiet st.,Tan Binh Dist.,HCMC
http://www.cmcplaza.com.vn/
(2013/7)
　タイルのDongtam のショールームはCMC PLAZAから出て、25 Ly Thuong Kiet St., Dist. Tan Binh（ここも大きいです）に移転しました。小規模なDongtamシュールームが残っていますが、CMC PLAZAとしては痛い損失だったと思います。
　住宅設備の店（ショールームではありません）としてはMao Trung Home（155 To Hien Thanh, P.13, Q.10, TpHCM）も扱っているメーカー、品揃えともにCMC PLAZAに引けをとりません。

(2011/10)
CMC PLAZAは、CMCデパート、CMC Showroom、CMC HOMEの３つの建物からなります。CMC デパート（右写真）には家電量販店Nguyen Kimが1階と2階に入っています。3階は普通のVINATEXスーパーマーケット、4階は事務所、5階は家具などのショールームになっています。CMC Showroomは下記の通りで、2005年からあまり変わっていません。CMC HOMEは建設資材のスーパーマーケットとなっていますが、キッチンなどのショールームが占有する面積が増えてしまいインパクトがなくなりました。また３つの主要建屋の外にもショールームが増えています。

CMC Showroom
(2005/9)
　スーパーマーケットCMC Homeの隣に面積４０００�uの建築材料と設備のショールーム及び売り場があります。ショールームには、いくつかのメーカーによるアルミ製や木製のドア・窓や、タイル、トイレ、台所、風呂などが展示されています。INAXのショールムもあり、4000万ドンのウォシュレットタイプの便器もありました。２階はタイルのDongtamの大きな展示場になっています。Hai Ba Trung通りからこちらに移転したことになります。現在３階を増築中です。家を建てる人には参考になるかと思います。
　ショールームの裏の倉庫の様な売り場で購入もできます。

１０．サッシ
(2016/11）
　2000年ごろのベトナムで窓やドアを作ると材質は鉄。鉄製でなければ、アルミ合金の唯の型材で枠を作っただけの様なものでで隙間だらけでした。しかし今や21世紀、ベトナムも中進国目前ということで、日本製のアルミサッシも入手可能です。

住生活：http://lixilvina.com.vn/
YKK AP VIETNAM SAKURAWINDOWS：http://sakurawindow.com/

■ 文化シヤッター、ベトナムのサッシメーカーに３０％出資 | newsclip(2016/2/19）
http://www.eurowindow.biz/

ローカルの業者に普通に頼むと中国製のサッシで作ってくれました。
下記で766万ドン。（約340USD）


02 Sliding doors + glass wall surround, CL 8mm white glass unit.
Accessories GQ (lock multipoint locks + handles + key + ailerons +Roller)

７．プール
（2002/10）
　日本では買えないような広い土地を買ったら、庭にはやっぱりプールでしょう。休日をプールサイドの木陰で本でも読みながらのんびり過ごしましょう。
　家庭用プールのパンフレットがあったので、もらってきました。価格は２５００USD〜８０００USDとなっています。意外と安いじゃないですか。大きさは下記の通り。今住んでいる家より大きかったりして（笑）。

H&T Technology Pte.のパンフレットより
住所：130/B Pham Van Hai P.2 Tan Binh Dist. HCMC

８．ソーラー温水システム
(2005/6)
　暑いベトナムで熱い風呂に入る、または熱いシャワーを浴びて一日の疲れをとりましょう。でも湯を沸かすと電気代が馬鹿にならないと心配の方は、ベトナムにも太陽光温水機がありますので、これを屋根につければばっちりです。・・・・・・と、建築関係のベトナム人に勧められました。
　値段はサイズによって約５００万ドン〜約９００万ドン。５〜８人家庭用（１７０リットル）だと６７０万ドンくらいです。完全に沸くまで４８時間となっているのが気になりますが、ベトナムの直射日光を受ければほっといてもお湯になるはずです。
　またオーストラリア製の物も売っていて、こちらは５〜８人用（１８０リットル）で１４６５USDです。
販売会社：CONG TY THNH MY HUNG
　45/7 Nguyen Van Dau, Binh Thanh dist., HCMC


９．給水
(2013/4)
　ベトナムの水道水は水圧が低いので、そのままでは２階以上に水が上がってこず使用できません。よって、屋上にタンクを設置して階下に水を供給するシステムになっています。屋上のタンクへは１階または床下に設置した貯水槽、タンクからポンプによりくみ上げます。水を使って屋上のタンクの水位が下がるとタンク内２つの重り（右図の黄色いところ）が水面上に出てきて、浮力が無くなるので重さでスイッチAがオンになり地上のポンプが起動します。くみ上げられた水により水位が上がり重りが水面の下になると、スイッチが切れてモーターが止まります。単純なシステムですが、屋上のタンクを日の照る過酷な環境に置いておくと、たまに（１年に１回とかの頻度）タンクが空になってもモーターが動かない、またはいつまでたってもモーターが止まらず水がタンクからこぼれて無駄になるという故障が生じます。故障の原因は大体、屋上のタンクについているスイッチです。スイッチの中の機構が錆びてぼろぼろ、変形して動きが止まってしまうようです。油を差すとかメンテするといいのでしょうが、スイッチ自体は１０万ドン位と安いので、調子が悪くなったら交換するのが一般的です。





■ Property owners who have the fastest-growing assets - News VietNamNet(2016/1/07)

2007/12/30：HCM新興住宅地の価格更新
2007/12/24：不動産市場動向を改訂
2007/12/20：HCM新興住宅地分布図
2007/3/22：不動産市場動向を改訂
2006/2/12：不動産市場動向を改訂
2005/12：HCM７区住宅地
2005/12：ホーチミン市９区住宅地価格
2005/12：ホーチミン市２区住宅地価格
2005/11：分譲アパートの価格
2005/10：不動産市場動向を改訂
2005/9：CMC Showroom 追加
2005/6/20 ソーラー温水システム 追加
2004/１１不動産市場動向を改訂
2004/10：「住宅建設」を追記
2004/7：不動産市場動向を改訂
2002/10：プールを追加
2002/6：不動産市場動向を改定
2002/3：ACB銀行の住宅ローンを追加



ＩＮＤＥＸのページへ