不動産購入

2017/10/18:不動産市場動向を改訂
2017/5/22:不動産市場動向を改訂
2017/2/24:不動産市場動向を改訂(2017/3にも追記
2016/11/13:サッシ 追加
2016/6/09:不動産市場動向を改訂
2016/3/01:住宅建設 追記
2015/7/14:不動産市場動向を改訂
2013/7/18:CMC PLAZA改訂
2013/4/07:給水 追加
2011/10/08:CMC PLAZA改訂
2011/6/20:不動産市場動向を改訂
2009/1/11:2区の拡大図 追加。
        不動産市場動向に追記
2007/12/30:HCM新興住宅地の価格更新
2007/12/24:不動産市場動向を改訂
2007/12/20:HCM新興住宅地分布図
2007/3/22:不動産市場動向を改訂
2006/2/12:不動産市場動向を改訂
2005/12:HCM7区住宅地
2005/12:ホーチミン市9区住宅地価格
2005/12:ホーチミン市2区住宅地価格
2005/11:分譲アパートの価格
2005/10:不動産市場動向を改訂
2005/9:CMC Showroom 追加
2005/6/20 ソーラー温水システム 追加
2004/11不動産市場動向を改訂
2004/10:「住宅建設」を追記
2004/7:不動産市場動向を改訂
2002/10:プールを追加
2002/6:不動産市場動向を改定
2002/3:ACB銀行の住宅ローンを追加

ホーチミン市郊外の新興住宅地の分布図

 主に、ホーチミン市南部(7区、8区、BinhChanh郡、NhaBe郡)と東北部(2区、9区)に広がっています。面積的には広大です。
 住宅によっては、既に家が立ち並び街になっているところや、まだ土地の造成が始まっていないところなど、状況は個々の開発エリアによって違っています。
←この色が住宅地。大きさと位置は概略です。

 拡大図はここ(約800KB) 

 2区の拡大図 地下鉄の駅の場所が載ってます。


不動産市場動向(2011/6 改訂、2017/2改訂)
 ベトナムでは、93年以前は土地売買が厳禁されていましたが、土地法が打出された93年以降、土地所有権と使用権が明確に分けられ、土地使用権の売買(譲渡)ができるようになっています。

 2001年5月に国会で批准された土地法では、ベトナムに投資していて長期間住んでいる越橋はホーチミン市とハノイ市の土地使用権を購入できる様になりました。

 越僑が不動産を買えるようになるという噂は2000年からあり、この為ハノイを始めにベトナム各地で不動産の高騰が始まっていました。ハノイ中心部の地価は現在(2001年5月)、Hang Ngang, Hang Dao通りで36ゴールド中国オンス(約156万円)/uに達し、ベトナムで最も高い土地となっています。2000年から地価が高騰した他の原因は
(1) 銀行金利低下。
(2) 新築家屋が少ない。
(3) 外国人も不動産を買えるようになるという噂。
(4) 地方の資産家がハノイの不動産を買いに来ている。
等が考えられます。

 ホーチミン市の地価は90年代前半に一度高騰しバブルの様相を示していましたが、90年代中旬に沈静化し、97年のアジア通貨危機による経済の低迷により価格は横ばい、または若干低下しました。特にオフィスビルの賃貸料は一時期の40%までに下がりました。しかし、2000年半ば頃よりハノイでの地価高騰を追いかけるようにホーチミン市でも値上がりが始まり、特に商業地域の主要道路に面した不動産の上昇が著しくなっています。景気の回復、越僑が買い漁るであろうという思惑、ハノイの資産家がまだそれ程値上がりしていないホーチミン市の不動産に目をつけた等が原因と考えられます。

 土地法改正で不動産購入できる越僑はベトナムへの投資家に限られることになり(2001/11に最終決定)、大多数の普通の越僑は家を買う事はできないのですが、それでもこの改正の為だけで家屋の価格が5%上昇しました。

 ホーチミン市中心部の価格が上昇しすぎたことと、1区と2区(サイゴン川の向こう側で未開発)を結ぶトンネル計画の浮上、4区と7区を繋ぐキンテ橋の着工、ビンタン区とトゥドゥックを結ぶ2号Binh Trieu橋の着工(2003年9月完成予定)など政府によるインフラの整備により、ホーチミン市周辺部の発展が見込まれその地域の土地の値上がりが起きています。2区、8区、BinhChanh区の分譲住宅地ではこの1年(2000後半〜2001前半)で約2倍になっています。また、ホーチミン市については2020年までの地下鉄開発計画(下記)が決められており、この動向も気になるところです。
北西・南東線(全長46.86Km、44駅)、
市内環状線(43.14Km、45駅)、
空港・ベンタン市場線(9.3Km、9駅)、
Hoa Hung駅-Hanoi道路-Thu Thiem線(27.5Km、18駅)、
ベンタン市場・2区・Thu Duc区線(27.5Km、18駅)、
Binh Chanh区・Hoa Hung駅・Bien Hoa市線(46Km、42駅)
今後10年間に、空港・ベンタン市場線、Hoa Hung駅・BienHoa市線、Hoa Hung駅・Tay Ninhバス駅線、市の北・北西鉄道を優先的に建設するそうです。

 更にホーチミン市の土地購入規制緩和が追い討ちをかけています。ホーチミン市には地方から出稼ぎにやって来て長く住み着いている人が何十万人もいますが、ホーチミン市の戸籍は持っていない(取れない)ため、正規に土地を買うことができず他人名義で買ったり、届けを出さないでいます。この為土地紛争が発生しやすくなっていました。ホーチミン市政府はこの問題を解決するため2001年に、市の戸籍を持たない人でも市の土地を購入できることにしました。不動産屋はこの決定を機に、その後数日で郊外住居地の価格を2、3割高くしています。

 但し、住民の苦情によりホーチミン市の立退き賠償金が引上げられること、ハノイの住宅団地建設計画が目白押しであることにより、上記の様な不動産価格の上昇が今後抑えられる事も考えられます。そして今起きている地価上昇は投機が原因となっていると見られ、バブルがはじける可能性もあります。
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以下、2001/11末追記

2001年10月より上記改正土地法が執行されています。
 今回の改正で、実勢価格とかけ離れていた公定価格が引き上げられることになっており、安心して土地を買える様になるはずです。(ただし、10月現在では準備が間に合わず公定価格の引き上げは実行されていません)。
 
 11月1日に1999年3月20日付17号議定の改正を発表し、土地使用権規制を緩和しました。土地使用権証明書を取得していなくとも、代替書類があれば、譲渡、賃貸、担保、相続などの権限を実行できる様になります。因みに今までは地主の20%しか土地使用権証明書を持っていなかったため、闇での取引きでした。

 上記、改正土地法と土地使用権の規制緩和により土地取引きが活発になると期待されています。
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(以下 2002/6追記)
 2002年になっても地価の上昇は続き、テトを過ぎても止まりませんでした。ホーチミン市中心部の地価は3,000〜4,000ドル/u、ハノイ市Hang Dao通りの地価は16,000ドル/uにも上昇しています。今やハノイは世界一地価の高い都市となっています。また、ホーチミン市では特に郊外(2区、7区、9区、12区、Binh Chanh郡など)の農地の値上がりが激しかったようです。Thao Dien町(2区)の地価は4月現在で1,000万ドン/u、Binh Chanh郡の大通り沿いの土地は400万〜600万ドンになっています。

 このため4月22日に、ホーチミン市人民委員会は土地取引規制を発表し、農地売却と農民以外の人の農地の購入に制限を付けました。これにより農地の売買は急速に沈静化し価格も数十パーセント下がりました。

 一方、農地ではなく業者が開発した郊外の住宅地はこの規制の対象外であるため、更に値上がりしました。それでも住宅地は物件が限られており売り物がない為、投機家はLong An, Binh Duong, Dong Nai等の近隣各省に関心を移し、これらの土地の価格は数週間という短期間の内に数倍に値上がりしています。
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(以下 2004/7 追記)
 2004年7月1日から改正土地法が施行されました。法律改正の目的は、土地使用権の規定を厳格にして投機を防止ことと、立ち退き時のトラブルを減らすことです。目玉となる内容は、公示価格、土地収用、土地使用期限、農業用地の工業用地への転換の4項目です。公示価格については、算出の基準が発表され今後地方自治体が実勢価格を基に来年1月1日までに算出することとなっています。その他の3項目については、詳細な施行規則が出ていないため実際に施行されるまでなお時間がかかりそうです。(施行規則が出ていないものは、当面旧法を適用)
 来年1月1日発表の公示価格は、市場での実勢価格を反映するため大幅な上昇が見込まれています。公示価格は売買利益や賃貸収入に対する課税額の基になるので、増税となるようです。
 この改正土地法の影響で、7月以降の土地取引は手控えられています。その一方で、公示価格により値上がりすると目されている分譲アパート(3万〜3万6千USD)や建売住宅(ホーチミン市中心部で15万USD程度)の販売が公示価格発表前の駆け込み需要で順調です。
 現在の価格(参考)
ホーチミン市1区や5区の高級アパート物件:1000万ドン〜1500万ドン/u
ホーチミン市郊外(2区、9区、7区、NhaBe群、BinhChanh郡):人気価格帯 300万ドン〜400万ドン/u。開発済み住宅地:1000万ドン/uで普通。高いところでは2000万ドン近く。
ホーチミン市中心点(ドンコイ通り、グエンフエ通り、レロイ通り):約2億ドン/u
ホーチミン市中心部(ハムギ通り、ドンユー通り、マクディンチ通り);約1億7千万ドン/u

 以上の土地の値上がりはバブルなのか、それとも経済の発展と歩調を合わせた当然の動きなのか意見が分かれるところです。因みに最近のホーチミンでの土地購入目的の8割は投機だそうです。
 それにしてもハノイ、ホーチミン市の中心部の地価は高くて、普通の日本人ではなかなか買えないレベルになってしまいました。
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(2004/11/8) 【The Daily NNA】(ベトナム版・Viet Nam)
【ベトナム│経済】
土地法が実効へ 
投機防止に期待
施行細則公布

 7月に施行された「改正土地法」の施行細則、181号政府議定が3日、正式に公布された。開発が進まない土地は収用し、工業用地不足に伴う地価高騰や土地投機を防止する。また、土地使用権の発給規定を明確にし、取引の透明性を高める狙いがある。ただ、議定が現実にそぐわないとして、不動産開発業者らは戸惑いの声を上げている。

 資源環境省によると、来年中には該当する個人および組織すべてに、「土地使用権」の発給を完了させる。注目されるのは、土地購入だけでは付与されず、住居や施設などの完成後に受領できること。公園や池など公共スペースには、開発事業者の土地といえども発給しない方針だ。コンドミニアム(分譲マンション)など集合住宅については、開発・所有業者だけでなく、世帯を購入した個人に「集合住宅土地使用権」が付与される。これまで土地使用権は開発・所有主のものとなっており、権利関係が不明確だっただけに購入者には朗報だ。

マイホーム計画にも影響?
 一方、土地を購入後12カ月以上放置していた場合、もしくは工期が24カ月以上遅れていた場合には土地収用もある。このため、郊外の土地を買い占めた後、開発するという手法が不可能になった。これは、投機を防ぐ意味では有効だ。しかし、住宅ローンなどが整備されていないベトナムでは、土地を購入後、家の建設資金が貯まるまで数年間は「寝かす」のが一般的。不動産市場の停滞を懸念する声も広がる。今後の不動産市場は、土地だけではなく、戸建て住宅の販売に力点が移る可能性が高い。一方、土地の売買時の使用目的に違反した場合の罰則規定、182号議定も公布された。最高で3000万ドン(2000米ドル)の罰金。農作物の作付け変更も届け出がなければ罰則対象となる。これに伴い、政府は全国の土地利用図作成を7月に指示した。来年中の完成を予定している。ただ、政府が実際に管理できるかは未知数だ。地価公示は見送り公共工事などに伴う移転補償金の算出資料となる公示価格の設定は、今回の議定書には盛り込まれなかった。来年1月1日に予定していた公示は、大幅に遅れそうだ。181号議定(14章186条)に盛り込まれた内容を整理すると以下の通り。
◇土地を使用する人の権利を保証する(第4条)
◇地方自治体は、土地使用計画を公開し、30日以内に住民の意見を反映させ、調整を行う(第18条、27条)
◇土地収用は政府が実施する(第36条)
◇不動産市場での土地使用権(第59条)
◇国営企業の土地使用権(第13章)--など。
[The Daily NNA Vietnam edition]より転載 11/08http://nna.asia.ne.jp/
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(2005/10 追記)
 上記改正土地法が施行されてから、土地は高止まりして売買は停滞しています。取引は1年前に比べて70%減となり不動産仲介業者は音を上げている状態です。その一方、銀行の住宅ローンが整備されたために、コンドミニアム(分譲アパート)が人気を呼び、販売は好調のようです。ホーチミン市中心部から10km以上はなれた郊外のコンドミニアムだと1uあたり500USD程度で購入できるので、ローンを組めば中流のベトナム人ならまだ手が届く価格です。(中心部だと1uあたり1000USDを越す)。
 最近の注目地域は、トゥーティエム橋が4月に着工されたことにより2区と9区です。この辺りの地価は上昇し、9区の一部では1uあたり500万ドンまで値上がりしました。
 ホーチミン市以外では、ハノイでは市中心部で下落傾向にあり、ダナンの中心部では大幅に値下がりしているところがあります。
 改正土地法以外のニュースとしては、8月に首相が資源環境省管理の土地所有権証書(赤帳)と建設省管理の地上工作物所有権証書(ピンク帳)の2種類の証書の扱いと土地と家屋の管理機関を一元化するよう指示を出し、9月には不動産登記に関する国の管理機関は資源環境省のみとすると決定されました。ただし一本化の方針は浸透しておらず問題が出ているようです。
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(2006/2 追記)
 分譲地に建物を建設して初めて販売できるとしていた政令181号(2004年7月施行)を修正した政令17/2006/ND−CP号が公布されました。修正の17号では郊外(都市部は除く)の場合はインフラ整備(整地、道路、電気、水道)だけで販売できるとしています。これにより資金不足で(分譲住宅を建てられず)開発できないでいた不動産開発業者が息を吹き返し、不動産市場が活性化すると期待されています。ただし、再び不動産高騰を危惧する声も出ています。
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(2007/3 追記)
 2006年のベトナム株式市場高騰により大儲けをした人たちが不動産購入に走り、2007年テト前から土地、高級建売住宅の値段が上昇しています。株は不安定で急落の恐れがあるとして、資金を比較的安全な不動産に移しているようです。
 ホーチミン市では2006年中は9区の住宅地が注目されていましたが、テト前から人気を集めているのはサイゴンサウス地域です。7区のNguyen Van Linh通り北側の新規開発中の住宅地は2000万ドン/uを超え、Binh Chanh郡6A地区でも1500万ドン/uに達しています。その他のNguyen Van Linh通り(サイゴンサウス大通り)沿いのBinh Chanh郡の土地も、テト後から日々上昇し400万ドン台から600万ドン台になり、現状では品薄状態で6B地区などでは争奪戦となっています。この動きはNhaBeにも広がりそうです。
 またハノイでも高級マンションや一戸建てがテト前から高騰しています。

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(2007/12 追記)
 ホーチミン市2区の不動産は、THU THIEM橋の完成が間近なことから2007年7月から上昇が目立ち、その他の地域でも9月の株上昇に合わせて更に値上がりしました。新興住宅地では半年で3倍などとなっています。
 ベト僑による送金が今年2007年は100億ドルを越えるという予測もあり(因みに2006年のGDPは600億ドル強です)、この金が株式市場と不動産市場に流れ込んでいるようです。

 建設省は11月1日に、加熱する住宅地や高級アパートへの投機に対する規制案(あくまでです)を政府に提出しました。規定を越える不動産の所有に対しては高率の税金を課す内容のようです。これで一時期(半月くらい)土地の値段が下がりました。
 その後11月20日に可決された個人所得税法案の中に、2009年1月1日より不動産の売買益に対して25%の税金が課されることが盛り込まれました。しかし内容をよく確認すると、売却益の25%か、売値の2%のどちらかとなっていることから、これで土地投機がなくなることはなさそうです。
 実際、12月に入ると新興住宅地の土地の値段は再び上昇を始めています。アパートについては発売を延期して、その間に値段を上げるなど、値上がりを見越した売り惜しみが横行しています。

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(2009/2 追記)
 2007年末から2008年のテト前まで、不動産価格は更に上昇し続けました。ホーチミン市郊外(9区、Binh Chanh郡など)の土地は数割上昇し、更にホーチミン市周辺の省にも投機が広がり、BinhDuong省では数ヶ月の間に2億ドン(約100u)が8億ドンになったりしていました。しかし、2008年のテトが明けた直後に、政府が不動産に対する総量規制を発表すると、不動産取引は凍りつきました。買い手がいないため値が付かない状況となり、価格がはっきりせず何パーセント下がったのかわかりません。ただ2008年8月ごろには投売りが終わったので底を打ったと言われ、その後は小康状態を保っていたようです。値下がりによりホーチミン市郊外の新興住宅地の地価は4割、5割下がったようで、Binh Duong省の住宅地は高値の数分の一になってしまいました。やはり中心部から離れるほど、下落率は大きかったようです。
 2009年のテトが終わった時点で、バブル崩壊の痛手をあまり受けなかった人たち(借金をしていなかった人たち)が少しずつ物色し始めた様子です。また2008年末から銀行が不動産融資を再開し、貸出金利も下がっています。
 2009年から施行された個人所得税における「不動産譲渡からの収入については、課税対象所得が確定できる場合は25%、購入価格や関連コストが確定できない場合は売却額の2%が課される。」と判明しています。また唯一の不動産を売却した場合には非課税となるようで、家を持たない親戚へ譲渡したことにしてから売却し、課税を逃れる方法もあるようです。

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(2011/6)
 上記2009年2月の記事を書いてからベトナムの不動産市場はほとんどニュースになっていませんでした。つまり低迷したまま。
2011年になり国家銀行がインフレ対策で引き締めを強化し、非生産部門(主に不動産部門)への融資を規制しています。不動産取得への貸出金利は25%/年となっており銀行から資金を借りて不動産に投資する人はほとんどいない状況です。買い手がいないので特にハノイの高級アパートなどの不動産の価格が急激に下がっているようです。それでも売れないため、バブル崩壊かと言われ始めました。更に金利上昇、物価高を不動産開発会社が吸収できなくなりつつあり、価格を一部上げ始めています。これでは更に売れなくなってきます。

Kim Chung-Di Trach urban area project: 1uあたり1000万ドン(485USD)値下げ
Gleximco new urban area :1uあたり600万〜1200万ドン値下げ
Tan Tay Do projectのビラ:2010年5月1uあたり5500万ドン(2668USD)を3000万〜3500万ドン(1455-1698USD)へ値下げ
Thach Ban, の土地:2011年4月6000万ドン〜6500万ドンが2011年6月に5300万ドン〜5800万ドンに値下がり
Gia Lam District :同時期に1uあたり200万ドン〜700万ドン(97〜339USD)値下げ

 参考資料;FUJINETのベトナムニュース、SaigonTimesDaily新聞、The Daily NNA Vietnam edition、その他ローカル新聞の英訳
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2012年がベトナム不動産市場の底だったようです。〔2017/7追記)
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(2015/7)
 景気が回復傾向にあることと、2015年7月1日より改正住宅法が施行され、外国人が住宅を購入できるようになるとのことで、不動産市場の再生が期待されています。ただし、外国人の不動産購入が実際にできるのか詳細は現在のところ不明です。以前もベトナム人配偶者であれば外国人でもベトナム人と同等の権利があるはずでしたが、実際は権利を放棄しないと不動産の登記ができないということがありました。
 不動産市場の方は、2015年5月20日時点で不動産在庫価値は 、2013年第1四半期に比べて47.5%の減少となり、在庫は減っています。2015年初めの4ヶ月間における住宅と土地の成約件数は前年同期比 2.5倍増の5,850 件に達しています。また、不動産分野向けの融資残高も大きく増加しており、前年末に比べて 10.5%の増加です。また、不動産分野への外国からの直接投資(FDI)額は投資の受け入れ開始から今年3月20日までの累計で484億ドル(約5兆7857億円)に上っています。更に在外ベトナム人からの不動産分野への送金額が増えることが予想され、全国の海外送金受取額に占めるは不動産分野の割合は昨年(21.2%)よりも上 って 23〜24%になると予想されています。
 価格もバブル以前までは戻していませんが、大分上がってきました。2008年初めの総量規制前(バブル最終期)に3600万ドン/uだったビンチャン県の土地が、一度大きく下がりましたが、2015年6月現在では3200万ドンまで戻してきました。といっても2008年はじめは1USD=約16000ドンでしたので、ドルで考えるとまだまだ低迷したままです。
 ベトナム政府は不動産バブルの再発を防止しようとしています。

ベトナム、不動産市場活性化へ 外国人の住宅購入認める改正法 (SankeiBiz)(2015/7/23)
Property Prices in Ho Chi Minh City. Price per square foot/meter in Ho Chi Minh City
改正住宅法が施行、施行細則は未だ策定段階 - 法律 - VIETJO 日刊ベトナムニュース(2015/7/02) 
Construction Minister: No new housing bubble - News VietNamNet(2015/7/14)
Property bubble? - Property bubble? - SaiGon Times Daily

ベトナム国民の夢・マイホーム購入、月収1千万VND未満ではほぼ不可能 | DIGIMA NEWS(2015/12/17)
HCM市、15年マンション販売は倍増 (NNA) (2016/1/07)


(2016/6)
 CBREの2016年第一四半期のレポート(PDF)によると、ベトナムへの直接投資は40億ドル以上に達し、その内6%が不動産への投資でした。マンション市場は、供給量が増えトータル7708戸になり、主に手ごろな価格、中級プロジェクトが多くなりました。価格は平米あたり2029USDに上昇していますが売れ行きは好調で、第一四半期は27%増の9090戸、それも高級価格帯の物件が41%を占めています。中級は39%。
 レポートの内容は住宅に関してはマンション(condominium)を中心に記述されている様に、ベトナムの不動産投資の主役は戸建てでなく、マンションに変わってきています。ホーチミン市の価格は、1区の超高級マンションが2007年の2倍近くに上がっていますが、それ以外の地区、価格帯とも横ばいが続いています。
 新興住宅地の土地は、2007年末の価格(但しベトナムドン)を上回るようになってきています。下記7区のTan Qui Dong(ロッテマート近く)では2007年末3300万ドン/uが4500万ドンです。

マンションの具体例
RiverCity Q7
VINHNOMES CENTRAL PARK 42,000,000VND/u

More skyscrapers at Saigon's eastern gateway - News VietNamNet(2016/9/12) 写真多数


(2017/2)
 CBREのレポートによると、2016年に政府はデベロッパーに対して銀行融資への依存を減らすよう強制したため小規模デベロッパーは困難に直面しています。また政府は2軒目への課税やコンドミニアム(マンション)の商業利用への転用を禁止することを検討していますが、まだ決定してません。もしこの政策が通過するとベトナムの不動産マーケットは大きな変化を迎えるでしょう。とは言っても現状は不動産信用は健全に力強く成長しています。
 2016年のコンドミニアムの新規供給は37,419戸で、2015年に比べ10%減少し、中級価格帯が増え、高価格帯は減っています。ホーチミン市の東と南に広がっていますが、東が牽引しています。これは地下鉄1号線、ハノイ高速道路延長、HCMC-Long Thanh-Dau Giay高速道路、ロンタン空港の認可などによります。2017年以降も中級価格帯、低価格帯へフォーカスしつつ40,000戸前後の供給が続くと予想され、2017年の価格はluxury segmentで15%アップ、high-end segmentで4%アップ、中級・低価格帯は安定的に推移するようです。
 新興住宅地の価格は2016年以降堅調に上昇しています。特に東の方、2区、9区はかなり高くなっています。しかし南部の7区、Binh Chanh区などはマイルドな上昇です。投機筋の話しによるとホーチミン市南部のカンザーの土地が暴騰しているそうです。またホーチミン市全域で車の入れるHem(路地)に面した家の価格が年に数十パーセント上がってるとか。

First Japanese apartments in Phu My Hung launched - VnExpress International(2017/2/21)
Vietnamese homebuyers among the most optimistic in ASEAN - survey - VnExpress International(2017/2/24)
SGGP English Edition- Young people face difficulties in buying houses because of increased prices(2017/2/24)
 U.S.-owned realty service company CBRE Vietnam forecast that house price in HCMC will soar in 2017 and increase by 10 percent in three next years. The realty service company also predicted that 43,861 condos will be sold in 2017.

(2017/4 追記
阪急不動産(株)・西日本鉄道(株)のプロジェクト
○大規模住宅開発プロジェクト「MIZUKI PARK」(第4弾)
○分譲住宅事業『KIKYO RESIDENCE(キキョウ レジデンス)プロジェクト』(第3弾)
FUJI RESIDENCE(フジレジデンス)プロジェクト(第2弾) 分譲マンション及び分譲戸建住宅の複合開発
○分譲マンション『FLORA-ANH DAO-(フローラアンダオ)』(第一弾)

(2017/3 追記)
 不動産プロジェクトのリストは不動産屋のWEBサイトに載っています。
一例として、batdongsan.com.vnのホーチミン市 新興住宅地(Khu dan thi moi:New urban areas)の一覧と地図のページです。沢山ありすぎて見づらいので、サイト内検索で地域を絞って確認してください。2区だけで22件あります。ベトナム語での表記ですが、Google翻訳すれば十分わかります。
Novaland Groupの開発しているLakeview City
Name of project:Lakeview City urban area
Investor:Novaland Group
Address:Song Hanh Street, An Phu Ward, District 2, Ho Chi Minh
total area:300,000 m2
Type of development:New urban areas
Home delivery:Quarter II / 2017←引渡し時期
Price:59 million/m2 ←5900万ドンですので約30万円/u、つまり約100万円/坪。
Project scale:Includes 960 townhouses, villas & high-end shophous


 またアパート(日本で言うマンション)の場合は、Can ho, Chung cuを指定して検索すると、ホーチミン市2区だけで56件が表示されます。これを見ると2区の場合、価格が中間レベルだと2千万ドン台後半/u、高級なところは5千万ドン/uを超えます。

 ホーチミン市の住宅地が外へ広がっています。10年前に中心部からとてつもなく遠く離れた場所に開発中だった住宅地(原野商法と言った人がいました)も今となっては、10km程度でしかないので全く遠くありません。そこから更に10km離れた家から通勤してくるベトナム人が普通にいます。20km離れると50u位のアパートが5億ドン(約250万円)で買えます。

注意)上記batdongsan.com.vnのプロジェクトのページに載っている価格は、実勢とかけ離れている場合もありますので、あくまで参考として見てください。実際に売りに出ている物件の価格を確認しましょう。


(2017/5)
 不動産コンサルタント会社Savillsによると、ホーチミン市の住宅セクターの第一四半期の売買額は過去5年間で最大だった2016年第四四半期に比べ13%減でした。トップ(高額)セグメントは50%減、ミドルセグメントは35%減、一方周辺区の6区、8区、TanPhu区、BinhTan区などの買いやすい価格帯の家は10%増え、販売の62%を占めています
 また、CBREのレポートによると2017年第一四半期のホーチミン市におけるアパートの売買は前期2016年第四半期に比べ47%ダウン、去年の同四半期に比べ29%ダウンとなっています。ホーチミン市とハノイの住宅マーケットは成長中ですが、注意しないとスローダウンして買い手市場になる可能性があります。
 一方、南部都市(ホーチミン市のこと?)での土地セグメントはヒートアップしています。ローカル不動産会社DKRAによると土地の価格は今年になって毎月平均10%づつ上がっています。しかしホーチミン市不動産協会は、土地価格熱は嘘であり投機家が煽っているだけだとし、政府にバブル崩壊を防ぐように介入を要請しています。

Life goes on in Saigon's tiny apartments - VnExpress International(2017/5/26)
Small condo apartments of only 20-40 square meters costing VND300-800 million ($13,200-$35,200) are becoming the residence of choice for budget buyers in Saigon, where buying a decent house is an expensive business.

Saigon's housing market hits highest sales since 2011 bubble crisis - VnExpress International(2017/7)


(2017/10)
 2017年1月から9月までの不動産市場は安定した発展でしたと建設省は言っています。同時期に住宅価格に顕著な変動はなく、ロケーション、インフラ、建設工程が良いミッド、ハイエンドセグメントの価格は2015年に比べて3-5%の僅かな上昇でした。取引もミッド、ハイエンド物件は安定的で、安めの家は限られた供給のため控えめでした。ハノイでは9ヶ月間で10500軒で去年より7.5%アップ、ホーチミン市では11,320軒で3.4%の上昇でした。在庫は2016年末26 trillion VND (1.15 billion USD)から4.3 trillion VND減りました。
 ハノイとホーチミン市での「貸すために買う」物件の価格は供給過剰のため下がると予想されていましたが、賃貸利回りがとても良い(ハノイで7.4%、ホーチミン市で5.8%)ので実際は価格が安定しているようです。2区の Thao Dien、7区のPhu My Hung そしてBinh Thanh区のThe Manor や Saigon Pearl は北部省の投資家が主に買っています。
 実際のところ、ホーチミン市南部では年前半に土地が20%くらい値上がりしました。しかし10月現在は上昇は止まっています。
 一方、金融省は投機を防ぐために2件目の家に税金を課すことを提案しています。不動産税は2016-2020年中期法律編纂に含まれていますが、金融省はこの問題を未だ調査中で、2軒目の家にいつから課税するかは決まっていないと言っています。ベトナムには不動産税に関する法律が未だありません(税金は存在します)。但し、提案されている税率は0.03%なので、年0.03%なら1億円の不動産を持っていてもたったの3万円です。また不動産取引に10%のVATを課す提案もありましたが、批判されているので実施はされないでしょう。

不動産税について
(2017/11)
 不動産に対する2017年分税金通知書が来ました。去年と金額が全然違い、今年は去年の約3倍強となっています。そして税率は公定土地価格の0.03%でした。2012年1月に発効した法律が2017年になりようやく適用されたようです。現状は2軒目の家にも0.03%です。土地が広い場合、2軒目以降への家への課税率は未だ分かりません。ただ、去年も今年も請求は昔の家の所有者の名前宛できていますので、税務署は家の所有者を把握していないようです。これだと2軒目に多く課税するのは無理だと思われます。

(2017/11)
 不動産税に対する最初の法的フレームワークは1992年7月に国会を通過した土地税条例で、農地使用税率表をベースにした税率でした。農地使用税によると最高税は「土地からの米の収穫量650kg/ha」により決ります。これでは合理的でないということで、国会は1994年5月に条例を変更しましたが、基本的に税率は農地使用税を基にしています。
 引き続き改革が行われ、2010年6月に非農地使用税法が国会を通過し、2012年1月から発効して、以前の土地と建物に対する条例に替わりました。しかし、この税法のアイデアはまだ古い考えの元にあり、建物には課税せず、非農地にだけ非常に低い税率−政府の土地価格表の値段(市価の30-40%)の0.03%だけです。税率は累進的で、3倍以下のリミットを越える土地エリアには税率は0.07%、リミットの3倍を越える土地エリア、違う目的に使用されるもの、使われていない土地には0.15%、適切な土地には0.2%です。(リミットは不明)
 財務省は政府財源の安定化のために、将来この法律を課そうとしています。つまり今は不動産税は実行されておらず、土地使用権料が徴収されています。ホーチミン不動産協会は、土地使用権料を廃止して固定税率の不動産税(税率は公定価格の10-15%)に換えるべきだと提案しています。

Land tax and a fatal weakness - News VietNamNet(2016/11/03)

Low land taxes prompt rich to hoard money in houses - News VietNamNet(2017/9/04)




新興住宅地の価格(2007/12)
位置はここ(約800KB)で探してください。
7区 価格(/u) 備考
Him Lam Kinh Te 4300万ドン Kinh Te橋そば
An Phu Hung 3300万ドン
Sadeco Ven Son 4000万ドン RMIT大学そば
Song Ong Lon 4000万ドン
Tan Qui Dong 3300万ドン
Nam Long 2200万ドン
Kim Son 2000万ドン
Savimex 1600万ドン
Phu My 2900万ドン
ADC Phu My 2600万ドン
Cong Lich 2000万ドン
Cho Lon 2000万ドン

Nha Be 価格(/u) 備考
Tran Thai 2400万ドン
Tan An Huy 2300万ドン
Lang Dai Hoc 1500万ドン
Thai Son 1 1650万ドン 軍隊系の開発業者
Thai Son 2 1100万ドン
Than Nhut 1400万ドン
Sadeco 2 1400万ドン
Sadeco 2 1000万ドン
Lam Vien 700万ドン
Thanh Nien 700万ドン
Minh Long 1100万ドン
Hong Linh 1020万ドン
Phu Xuan 900-1320万ドン
Hung Thinh 1150万ドン
Cotec 850万ドン
Nhon Duc 800万ドン

Binh Chanh 価格(/u) 備考
Trung Son 3800万ドン
Tan Trung Son 3500万ドン
H.Lam 6A 3000万ドン
Intresco 6B 1800万ドン
Dai Phuc 1500万ドン
T30 1600万ドン
Kien Cuong 1600万ドン
Van Lang 1500万ドン
13A 1350万ドン
13B 1600万ドン
Lang Viet Kieu 1520万ドン
Ap 5 Phong Phu 1100万ドン
AP 4 Phong Phu 670万ドン
Gia Hoa 950万ドン
Gecosex 590万ドン
Nam-Nam SG 950万ドン
Phu Lot 980万ドン
Hong Linh 850万ドン



以下は2005年11月の価格です。
2007年12月現在では、下記価格から2倍くらいになっているところがあります。

分譲アパートの価格(2005/11)
名称 建物の階数 場所(ホーチミン市) 部屋の広さ(u) 価格(/u)
The Lancaster 17 1区 75-86 2000-2200USD
Horizon Tower 22 1区 81-149 1450-1550万ドン
Central Garen 18-22 1区 76-137 1420-1500万ドン
Cao oc Azaton 14 1区 103,104 2100-2200USD
Cao oc AN HOA 20 2区 50,75,90,100 880-950万ドン
Cao oc BINH MINH 12 2区 104-126 840-900万ドン
AN CU 20 2区 101,128,140,,, 830-920万ドン
BOTANIC 18 PHU NHUAN区 85-157 1300-1450万ドン
AN PHU-AN KHANH 11-15 2区 77-140 1050-1100万ドン
Cao oc Phu Nhuan EPCO
Luong Dinh Cua
16 2区 99,112 930-1030万ドン
An Khang 20 2区 80-128 820-850万ドン
Phuong 12 22 3区 51.5,76,81,101 1148-1700万ドン
Tan Da 21 5区 72-225 1000-1200USD
Cu Long 9 Binh Thanh 63-127 800-820万ドン
Phu My Hung 7区
Hoang Anh Gia Lai 15 7区 87-115 820-900万ドン
PHUC LONG Plaza 18-20 7区 80-118.8 720-750万ドン
The Ruby Land 18 Tan Phu 56-116.6 860-900万ドン
Dat Phuong Nam 18 Binh Thanh 102,128,140 1070-1180万ドン
My Phuoc 18 Binh Thanh 80.72-92.72 970-1050万ドン
RIVERSIDE 10 Thu Duc 86-265 860-1100万ドン
Hoa Binh 20 Tan Phu 57-125
HIM LAM 6A 12 Binh Chanh 99.25-129.93 800万ドン
An Lac 14 Binh Chanh 64.5-84.7 690万ドン
Khang Phu 12 TanPhu 70.75-149.7 820-850万ドン


1.外国人の不動産購入
外国人がベトナムで不動産を購入することは基本的にできません。サイゴンサウス内の不動産(「ベトナム不動産ビジネス」を参照して下さい。)は外国人名義でも購入できるようになりましたがこれは例外です。(今後例外が増えるかもしれませんが)

よって、ここではベトナム人の名義で不動産を購入する場合について記述します。
名義人は配偶者や親戚など絶対に裏切らない人を!配偶者でも危ない?
* 政府は婦人の権利を守るため、結婚後に取得した財産は、夫婦が半分ずつ所有権を持つと決めた。この法律は、10月18日から有効になった。今後は所有権を登記する時、必ず配偶者の名前も併記することになる。社長が外資企業と共同で工場の設備を購入すれば、契約書には奥さんの署名も必要になる。外人と結婚した人が家を買えば、法律で所有を禁止された外国人が、家の半分を所有することになる。(Vietnam News/小林先生翻訳)(2001/11 追記)

2.不動産の探し方

 先ずは、ベトナムの新聞を見てみましょう。家・土地、バイク、車等の「売りますコーナー」がありますのでそこで探すことができます。ベトナム語ですが使用されている単語の数は少ないですから、辞書を引きながらでも内容は分かると思います。価格は金(キン)の枚数で表示されることが多いです。Lは37.5gの金の板(中国オンス)のことで1L=350USD位です。(2000/11現在)この欄を見れば大体の相場が分かるでしょう。気に入った物件があれば連絡先に問い合わせてみましょう。いい物件は新聞掲載直後に買い手が付きます。本気で買いたい場合は手付金を直ぐに払いましょう。また他の人が手付金を払っている場合は、その金額以上の手付けを払えば後からでも逆転できることがあります。

 また、不動産屋に紹介してもらうのも常套手段です。その不動産屋はどこにあるのか?わかり難いですねー。日本みたいに店を構えて、ガラスに物件情報を張っているようなところは見たこと無いです。道端で黒板にチョークで価格を表示しているのを見つけたらそれが不動産屋です。でも不動産屋も誰かに紹介してもらった方が安全かもしれません。誰に?それがわかるまでは、不動産に手を出さないことです。紹介料は売る方が不動産屋に払うので普通は買う方には関係ありません。

 最近は不動産取引きセンターがホーチミン市内にできていますので、覗いてみましょう。

2.1 ACB 不動産マーケット(2000/12/11OPEN)
住所:30 Mac Dinh Chi St. Dist.1 HCMC/(29TER Nguyen Dinh Chieu St.)
電話:8243770
 アジア商業銀行の不動産取引きセンターがアップグレードして再OPENしました。面積700u。夜9:00まで営業。ホーチミン市の各区ごとに物件が写真付きで掲示されています。

2.2 不動産のWEBサイトもあります
http://nhadat.com/hochiminh/index.htm(新しくなってます 2001/11)Nha Dat Co.LTDの運営。 約2000件の物件が紹介されています。

このサイトでは区別、価格帯別で検索も可能です。写真も豊富です。

3.注意点
a.買おうとしている物件に書類は揃っていますか。そもそも売買できる物件ですか。よく確認して下さい。書類の無い土地はかなり多いです。特にハノイは80%書類が無いそうです。
b.その場所は再開発計画のエリア内にありませんか。立ち退きの場合の保証金はスズメの涙ほどです。再開発計画自体もよく変わるので注意して下さい。(絶対安心ということはありません)
c.土地を買って建物を自分で建てる場合、その材料費(セメント、建築資材)に至るまでご自分で決定することが要求されます。そこで相場の価格に基ずく価格交渉が必要になってきますのでかなり根気がいる作業になると思われます。
d.上記について心配な方は、土地・一戸建てではなく集合住宅を購入するのが無難です。集合住宅は上の階にいくほど安くなります。エレベーターの有無と値段を考慮して部屋(階)を選んで下さい
e.日当たりのいい家は暑いです!
f.表通りに面しているとオートバイのエンジン音、タクシー・トラックのクラクションが非常にうるさく、人が住む環境ではありません。
g.治安の悪い場所もありますので注意して下さい。ベトナム人に聞いて確認してください。
h.道路の突き当たりにある土地はベトナム人にとって人気がありません。売却する際になかなか売れません。
i.土地の形は、道から奥に行くほど広がっている(末広がり)のが好まれます。運が広がるという意味。

(2001/11追記)
 7月30日、ホーチミン市人民委員会は市内住民が利用できる土地の面積は1世帯あたり160u以下という宅地制限を発表した。郊外には、地域によって宅地制限は200uと250uの2つの制限がある。この制限を越えた余裕土地に対しては、住民が立退かされた場合、賠償を貰えない。(Saigon Giai Phong紙2001年08月03日,1P)FUJINETベトナムニュースより

4.価格
 場所、面している道、土地面積、建物の規模・新旧により価格は大きく違います。ホーチミン市中心部で表通りに面したところで事務所・店舗に利用できる物件(土地&中古建屋)だと1千万円前後からになると思われます。裏通り(hem)の中に入れば土地の価格は極端に落ちます。
家屋の新規建設費の目安は100〜150USD/m2です。

ホーチミン市主要道路沿い土地価格

通り名 2000/9現在の価格 2001/5現在の価格
Hai Ba Trung 6.0-7.0 10
Ba Thang Hai 4.5
Bui Thi Xuan 4.5-5.0
Tran Hung Dao 3.5-4.0
Dien Bien Phu 3.0-3.5
Nam Ky Khoi Nghia 3.0-3.5

単位はL(ゴールド中国オンス/u)。1L=約350ドル)

(1999/5作成 2000/11改訂)


5.ACB銀行の住宅ローン
(2002/3)
 ベトナムでもローンで家を買う時代になってきました。SIEU THI DIA OC ACB SAIGONを運営しているACB銀行では、ホーチミン市民に対して金、ドンで住宅購入資金を貸しています。限度額は担保物件の価値の70%(ACB銀行の預金の場合80%で、返済期限はドンで借りた場合は5年です。金利は2002年始めで月利0.7-0.6%くらいです(もちろん変動します。2002/3のドンでの金利は0.85%、金は0.75%)。不動産を買う時に、少し手持ちの金が足りない場合に利用するようです。銀行は金での貸し出しを勧めています。


6.住宅建設
(2016/3)
 下記情報がかなり古くなってしまったので、現状の相場を調べてみました。あるローカル建設会社のWEBに載っていた価格は床面積350平方メートル以上の場合、450万ドン〜600万ドン/u。450万ドン/uがエコノミーで、スタンダードだと490万ドンとなっています。内装工事込みです。これは道に建物の1面が面している場合(タウンハウス)の場合で、2面や4面が外に出てる建物の場合は価格があがります。また建物が小さいと面積あたりの価格は上がります。例:150u以下の場合+20万ドン/u。更に、狭いHem(路地)だと高くなります。
1USD=22300VNDくらい

(2004/10)
 土地を買ったら家を建てましょう。また買った家が古くて気に入らなければ建替えましょう。家の建設費用は、1uあたり100万ドン(70USD)〜200USDと、貴方の予算、考え方次第です。普通は100〜150USD見ておけば充分だと思います。なお、地盤が軟弱なところでは基礎だけで8000USD(敷地125u)かかった人もいます。

下記、貴重な詳細情報を頂きましたので、公開致します。

こんにちは、VLC管理人さん
 少しばかり古い情報ですが、自分で家を建てました。
 期間は昨年(2003年)11月から2004年のテト前にかけて。
建築資材から塗装、窓枠、作業請負に至るまで、詳細に渡り仕様及び使用料と単価を記録し、
Excel に入力しました。これから土地を買い、家を建てようとする人には多少なりとも参考になるのではないかと思います。
 場所は、サイゴンから西へ10km程の郊外ですが、振興住宅地の一角です。土地は昨年五月買った時は 
2,500,000ドン/u 前後ですが、現在は既に3,500,000ドンです。
  1、 家屋  4.4m x 13m = 117m2
  2、 土地  4.6m x 15m 
  3、 瓦屋根 二階建て 、内装は中級上〜上級下
  4、 平米単価 = 200万ドン くらい。
  5、 図面の基礎は自分で描き、資材購入はベトナム人女房に任せました。

EXCEL資料(HTML形式に変更しています)


CMC PLAZA
住所:79B Ly Thung Kiet st.,Tan Binh Dist.,HCMC
http://www.cmcplaza.com.vn/
(2013/7)
 タイルのDongtam のショールームはCMC PLAZAから出て、25 Ly Thuong Kiet St., Dist. Tan Binh(ここも大きいです)に移転しました。小規模なDongtamシュールームが残っていますが、CMC PLAZAとしては痛い損失だったと思います。
 住宅設備の店(ショールームではありません)としてはMao Trung Home(155 To Hien Thanh, P.13, Q.10, TpHCM)も扱っているメーカー、品揃えともにCMC PLAZAに引けをとりません。

(2011/10)
CMC PLAZAは、CMCデパート、CMC Showroom、CMC HOMEの3つの建物からなります。CMC デパート(右写真)には家電量販店Nguyen Kimが1階と2階に入っています。3階は普通のVINATEXスーパーマーケット、4階は事務所、5階は家具などのショールームになっています。CMC Showroomは下記の通りで、2005年からあまり変わっていません。CMC HOMEは建設資材のスーパーマーケットとなっていますが、キッチンなどのショールームが占有する面積が増えてしまいインパクトがなくなりました。また3つの主要建屋の外にもショールームが増えています。

CMC Showroom
(2005/9)
 スーパーマーケットCMC Homeの隣に面積4000uの建築材料と設備のショールーム及び売り場があります。ショールームには、いくつかのメーカーによるアルミ製や木製のドア・窓や、タイル、トイレ、台所、風呂などが展示されています。INAXのショールムもあり、4000万ドンのウォシュレットタイプの便器もありました。2階はタイルのDongtamの大きな展示場になっています。Hai Ba Trung通りからこちらに移転したことになります。現在3階を増築中です。家を建てる人には参考になるかと思います。
 ショールームの裏の倉庫の様な売り場で購入もできます。


10.サッシ
(2016/11)
 2000年ごろのベトナムで窓やドアを作ると材質は鉄。鉄製でなければ、アルミ合金の唯の型材で枠を作っただけの様なものでで隙間だらけでした。しかし今や21世紀、ベトナムも中進国目前ということで、日本製のアルミサッシも入手可能です。

住生活:http://lixilvina.com.vn/
YKK AP VIETNAM SAKURAWINDOWS:http://sakurawindow.com/

文化シヤッター、ベトナムのサッシメーカーに30%出資 | newsclip(2016/2/19)
http://www.eurowindow.biz/

ローカルの業者に普通に頼むと中国製のサッシで作ってくれました。
下記で766万ドン。(約340USD)


02 Sliding doors + glass wall surround, CL 8mm white glass unit.
Accessories GQ (lock multipoint locks + handles + key + ailerons +Roller)





7.プール
(2002/10)
 日本では買えないような広い土地を買ったら、庭にはやっぱりプールでしょう。休日をプールサイドの木陰で本でも読みながらのんびり過ごしましょう。
 家庭用プールのパンフレットがあったので、もらってきました。価格は2500USD〜8000USDとなっています。意外と安いじゃないですか。大きさは下記の通り。今住んでいる家より大きかったりして(笑)。

深さ1.2m 深さ1.5m
3.2×5.25m
3.6×6.25m 3.6×6.25m
4.6×7.25m 4.6×7.25m
5.0×8.55m

H&T Technology Pte.のパンフレットより
住所:130/B Pham Van Hai P.2 Tan Binh Dist. HCMC


8.ソーラー温水システム
(2005/6)
 暑いベトナムで熱い風呂に入る、または熱いシャワーを浴びて一日の疲れをとりましょう。でも湯を沸かすと電気代が馬鹿にならないと心配の方は、ベトナムにも太陽光温水機がありますので、これを屋根につければばっちりです。・・・・・・と、建築関係のベトナム人に勧められました。
 値段はサイズによって約500万ドン〜約900万ドン。5〜8人家庭用(170リットル)だと670万ドンくらいです。完全に沸くまで48時間となっているのが気になりますが、ベトナムの直射日光を受ければほっといてもお湯になるはずです。
 またオーストラリア製の物も売っていて、こちらは5〜8人用(180リットル)で1465USDです。
販売会社:CONG TY THNH MY HUNG
 45/7 Nguyen Van Dau, Binh Thanh dist., HCMC


9.給水
(2013/4)
 ベトナムの水道水は水圧が低いので、そのままでは2階以上に水が上がってこず使用できません。よって、屋上にタンクを設置して階下に水を供給するシステムになっています。屋上のタンクへは1階または床下に設置した貯水槽、タンクからポンプによりくみ上げます。水を使って屋上のタンクの水位が下がるとタンク内2つの重り(右図の黄色いところ)が水面上に出てきて、浮力が無くなるので重さでスイッチAがオンになり地上のポンプが起動します。くみ上げられた水により水位が上がり重りが水面の下になると、スイッチが切れてモーターが止まります。単純なシステムですが、屋上のタンクを日の照る過酷な環境に置いておくと、たまに(1年に1回とかの頻度)タンクが空になってもモーターが動かない、またはいつまでたってもモーターが止まらず水がタンクからこぼれて無駄になるという故障が生じます。故障の原因は大体、屋上のタンクについているスイッチです。スイッチの中の機構が錆びてぼろぼろ、変形して動きが止まってしまうようです。油を差すとかメンテするといいのでしょうが、スイッチ自体は10万ドン位と安いので、調子が悪くなったら交換するのが一般的です。





Property owners who have the fastest-growing assets - News VietNamNet(2016/1/07)

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